Un dictámen pericial de daños en edificación es el documento técnico que sirve de base a la propiedad de un inmueble para constatar la existencia de daños en el mismo, y explicar las causas que los han podido producir. Por tanto, este dictámen pericial no puede limitarse a ser un mero inventario de las lesiones aparecidas en el mismo, sino que debe incluir también una parte técnica en la que se analicen los problemas.
Esto exige que se concrete el daño objetivo que se reclama mucho más allá de los comentarios generales del tipo «mala apariencia», «mal rematado», etc…Es necesario que en el dictámen se especifique qué problema real existe: una gotera, una grieta, una disminución de la temperatura de tantos grados, etc…
Al respecto, es necesario recalcar que un dictámen de este tipo no puede denunciar suposiciones de hechos que pensamos que ocurrirán en el futuro. Siempre deben indicarse daños concretos reales y existentes en el momento en que firma el informe.
En segundo lugar, el dictámen debe identificar claramente la ubicación de los daños que considere, indicando expresamente la vivienda o local en el que se produce, y en qué habitación.
También el perito debe valorar si la queja procede de un daño real o de reclamaciones genéricas alejadas de lo constructivo. Y ante la existencia del daño real, el perito debe opinar sobre sus causas, diferenciando si los daños son producto de errores de proyecto, de un mal hacer en obra o de falta de mantenimiento.
Lo que nunca debe hacer el perito es señalar culpables directamente, ya que eso solo puede hacerlo el juez. Lo que sí puede hacer es dar todas las «pistas» que considere necesarias para que el juez se forme una correcta opinión de los hechos.
Una vez definidos los daños existentes, y las causas que los han motivado, el dictámen debe contener una propuesta de actuación para subsanar los daños aparecidos. Esta propuesta de actuación también debe circunscribirse al daño existente, y no extenderse a otras zonas que actualmente no presentan problemas porque pensamos que en un hipotético futuro sí los tendrán.
Las actuaciones de reparación previstas deben solucionar los problemas manteniendo el nivel de calidad previsto en el edificio, y nunca proponer mejoras sobre el mismo.
Finalmente, esta propuesta de actuación debe valorarse económicamente, partida por partida de obra. Para ello deben emplearse bases de precios reconocidas en la profesión, y nunca presupuestos de empresas constructoras que pueden inducir sospechas de estar manipulados.
La valoración debe incluir el presupuesto de ejecución por contrata de las obras, y todos los demás gastos asociados a la obra: tasas e impuestos municipales, honorarios técnicos si son necesarios, IVA, etc…
Finalmente, el informe debe completarse con anexos incluyendo cuanta documentación fotográfica, planos, actas, informes de laboratorio, etc…resulten necesarios para la correcta comprensión de los hechos y para justificar el origen de los daños.
El informe, una vez redactado y en manos del abogado, servirá para formular cuantas reclamaciones extrajudiciales o judiciales resulten necesarias. En caso de llegar a juicio, será necesario la comparecencia del perito que lo redactó ante el juez para ratificar y defender el informe ante las preguntas de todas las partes, las cuales, lógicamente aportarán sus propios informes y peritos.
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