En el siguiente artículo vamos a exponer la metodología que seguimos para la realización de inspecciones ITE. Lógicamente, muchas de las cosas que vamos a comentar son extrapolables a inspecciones realizadas en edificios para otros fines, como por ejmplo para la redacción de un informe pericial.
HERRAMIENTAS
Dependiendo del tipo del edificio que vayamos a inspeccionar, pueden ser más o menos útiles unas herramientas u otras. Nosotros contamos con las sigueintes herramientas para realizar las inspecciones.
- Cámara fotográfica digital sencilla, pequeña y manejable.
- Cámara fotográfica digital reflex, equipado con zoom de largo alcance (80-200 mm). La utilizamos para fotografiar fachadas en detalle, sobre todo de aquellas zonas difíciles de inspeccionar por su ubicación: aleros, cornisas, salientes de todo tipo, etc…
- Medidor de espesor de grietas y fisuras. Se trata de una regla con varios anchos de fisuras graduados que nos permiten encontrar por comparación el grosor de la grieta que estamos investigando.
- Lupa, para ver si el interior de las grietas presenta acumulación de suciedad o como ha sido el corte, por el estado de los labios de las grietas.
- Medidor de distancias láser / cinta métrica.
- Medidor de humedad en interior de paramentos y piezas de madera.
- Medidor de temperatura y humedad ambiente.
- Punzón, para comprobar la resistencia de piezas de madera.
Otros medios auxiliares para la inspección, como escaleras o herramientas para abrir arquetas, los suele aportar la propiedad.
CATAS
Las realizamos menos de lo que nos gustaría por la tajante negativa de la mayoría de las comunidades de propietarios a romper revestimientos o falsos techos para realizar determinadas comprobaciones, pero las consideramos imprescindibles para realizar un análisis mínimamente serio de un edificio antiguo con forjados de madera y muros de entramado.
LA INSPECCIÓN
El día que se realice la inspección es recomendable llevar un mínimo guión de todos los puntos a inspeccionar, de modo que no nos olvidemos ninguno y que realicemos la inspección de manera ordenada.
Es importante que se haya dado aviso previo a los vecinos con suficiente antelación, a fin de poder visitar, si no todas, sí un número suficentemente significativo de viviendas. Es especialmente importante visitar las viviendas situadas bajo la cubierta para comprobar la existencia de filtraciones, y las de planta baja, o los sótanos si los hubiera, para comprobar la presencia de humedades provenientes del terreno o humedades de capilaridad.
En las fachadas es muy importante comprobar que no haya ningún elemento con riesgo de desprendimiento, ya sea por agrietamientos del enfoscado, en cornisas, aleros, terrazas, aplacados de piedra, alicatados, etc…En este otro post ya comentamos los puntos más problemáticos de las fachadas frente a la humedad.
Si el edificio presenta una cubierta inclinada, el acceso a la misma con las suficientes condiciones de seguridad suele ser complicado. De ser posible, se deberá inspeccionar la cámara bajo la misma (si la hubiera), a fin de comprobar el estado del entablado, de la estructura soporte, presencia de humedades, agujeros que dejen pasar la luz, etc…
También deberemos comprobar el estado de la acometida, contadores, conductos, etc…de la red de fontanería, así como levantar las tapas de arquetas y pozos para comprobar el estado de la red de saneamiento. Es recomendable realizar una inspección con videocámara del saneamiento, pero esto supone un sobrecosto que muchas comunidades no están dispuestas a aceptar.
Por no extendernos más, remitimos a un post antiguo relativo a las lesiones más frecuentes en edificación.
NOVEDADES
La Ordenanza de ITE en Madrid obliga a comprobar el estado de ornato del edificio, por lo que si éste es claramente malo la inspección en este apartado será DESFAVORABLE.
También obliga a comprobar el estado de la accesibilidad del edificio, incluyendo las instalaciones electromecánicas. En este aspecto, para superar este apartado como FAVORABLE se deberá presentar justificación de la última inspección realizada al ascensor.
También es necesario cumplimentar una ficha de aislamiento térmico del edificio, cuyo resultado no es vinculante para el resultado de la inspección. Por tanto, deberemos tomar nota de la composición y espesor de los distintos elementos constructivos que forman la envolvente del edificio.
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