Declaración legal de un edificio en ruina

declarar un edificio en ruinaEn muchas ocasiones, los propietarios de un edificio no son conscientes de la importancia que tiene el correcto mantenimiento del mismo, y desatienden el deber de conservación del mismo que les corresponde.

Puede incluso llegar el caso que el edificio amenace derrumbarse. En estos casos, su propietario tiene la obligación de evitarlo haciendo las reparaciones necesarias o demoliéndolo. Si tuvo conocimiento del peligro y no cumplió su deber, será responsable de los daños y perjuicios que se originen.

En casos necesarios, la administración puede llegar a actuar, declarando de oficio el edificio en ruina legal. En este artículo vamos a explicar cómo se realiza este trámite y qué efectos tiene.

TIPOS DE RUINA LEGAL

La legislación española ha venido distinguiendo tradicionalmente 3 situaciones posibles de ruina de un edificio.

  • Ruina técnica: consiste en un agotamiento generalizado de los elementos constructivos y resistentes del edificio, que implica obras no normales de conservación que van más allá de la simple conservación del edificio, incluso necesitando obras de demolición y reconstrucción completas de los elementos constructivos afectados.
  • Ruina económica: se produce cuando las obras de conservación que es necesario acometer en un inmueble para devolverlo a sus debidas condiciones de seguridad constructiva y habitabilidad superan el 50% del valor de la construcción, es decir, se considera el valor del edificio, pero no el del suelo sobre el que se asienta.
  • Ruina urbanística: se produce cuando por un cambio de planeamiento de un municipio se da la situación de que un determinado edificio deja de cumplir con la nueva normativa urbanística. En estos casos, el edificio se considera "fuera de ordenación" y en él solo se admiten obras de conservación que no impliquen aumento de volumen o que puedan suponer un aumento de su valor a efectos expropiatorios.

La realidad es que estos 3 tipos de ruina van paulatinamente subsumiendose en uno solo, la ruina económica, ya que en la actualidad el avance de la técnica constructiva hace que lo que antes eran "obras no normales" hoy en día sean obras perfectamente "normales", y que el verdadero motivo para decretar el estado de ruina del edificio sea su repercusión económica. En cuanto a la ruina urbanística, la jurisprudencia ha venido reconociendo que no es motivo suficiente como para decretar por sí sola un estado de ruina que pudiera obligar a su propietario a demoler el edificio.

Además de estos 3 casos, deberíamos sumar un cuarto tipo de ruina, la ruina inminente, que se produce cuando un edificio alcanza tan mal estado de conservación que se convierte en un verdadero peligro para los ciudadanos. En estos casos, el ayuntamiento actúa de oficio, sin necesidad de oir a las partes interesadas, tomando las medidas necesarias para evitar que se produzcan daños, entre las cuales pueden estar el desaolojo de ocupantes y la demolición de oficio del inmueble.

TRÁMITE ADMINISTRATIVO PARA DECLARAR UN EDIFICIO EN RUINA

El trámite administrativo lo puede comenzar el ayuntamiento de oficio o cualquier persona interesada (propietarios, moradores del edificio, arrendatarios, vecinos,...).

A parte de la propia solicitud de declaración en ruina del edificio, es necesario aportar un dictámen suscrito por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico normalmente) en el que se justifique que el edificio se encuentra en ruina por alguno de los 3 casos anteriormente citados.

Por tanto, este informe deberá contener, entre otros apartados:

  • Datos de las personas interesadas.
  • Identificación y descripción del edificio que se va a declarar en ruina.
  • Análisis de las lesiones observadas en el edificio.
  • Descripción y valoración de las obras necesarias para solucionar las lesiones detectadas.
  • Valoración de la construcción.
  • Dictámen final y conclusiones.
  • Cualquier otro documento que pueda ser relevante para la mejor comprensión del informe: fotos, planos, etc...

Una vez iniciado el expediente, el ayuntamiento deberá notificarlo a las partes interesadas, incluyendo moradores del edificio sean propietarios o no, para que aleguen lo que estimen conveniente. Se puede dar el caso de que otros interesados presenten un contrainforme negando la situación de ruina del edificio.

Los técnicos municipales deberán realizar visita al edificio y realizar su propio informe para verificar que la declaración legal de ruina del edificio es cierta o no.

Como se puede comprobar, se trata de un procedimiento en el que pueden juntarse varios informes periciales con conclusiones diversas. Deberá ser el ayuntamiento el que finalmente resuelva si procede la declaración de ruina o no. Para ello atenderá fundamentalmente a los informes emitidos por sus propios servicios técnicos.

En caso que al gún interesado no estuviera conforme con la resolución del ayuntamiento, siempre podrá interponer los correspondientes recursos, incluso el contencioso administrativo, donde será el juez el que finalmente resuelva si el edificio está en ruina o no, para lo que normalmente será necesaria la intervención de un perito judicial que emitan un nuevo informe.

CONSECUENCIAS DE DECLARAR UN EDIFICIO EN RUINA

Las principales consecuencias de la declaración de ruina de un edificio son:

  • Orden de ejecución del ayuntamiento hacia el propietario para que procedan a reparar el inmueble o bien procedan a la demolición.
  • Inscripción, una vez realizada la demolición, de la finca en el registro de soleres vacíos.
  • Inscripción en el registro de la propiedad y comunicación al catastro de la situación.
  • Extinción de los contratos de arrendamiento que pudiera haber vigentes sobre el inmueble.
  • Caducidad de cualquier licencia de actividad que pudiera afectar al inmueble.

Todo ello sin perjuicio de las indemnizaciones que pudieran ser necesarias.

Como siempre, os invitamos a usar la sección de comentarios para exponer cualquier duda que tengáis con relación al tema aquí tratado. Intentaremos responderos lo antes posible.

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27 comentarios en “Declaración legal de un edificio en ruina

  1. jesus

    Hola! Estoy barajando comprar un piso como inversión. He visto un edificio de 2 plantas (2 plantas+planta baja) , que está muy hecho polvo, casi en ruinas. Los de la inmobiliaria me dicen que están en trámites para declararlo en ruina. El anuncio hace mención a uno de los pisos que hay en el edificio. Si lo comprase y lo declarasen en ruina, qué implicaciones tendría? Imagino que obligarán a los propietarios de todos los pisos (en su conjunto) a demoler (gastos) y a construir de nuevo. Por lo que todos los vecinos tendrían que ponerse de acuerdo para construir (cosa ya de primeras, dificil...). Cómo lo ves?

    Muchas gracias

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    1. ANS - Arquitecto

      Hola, Jesús, la situación es exactamente como la has descrito, salvo que la obligación puede ser de demoler o de reparar los daños encontrados hasta devolver al edificio a sus correctas condiciones de seguridad, estabilidad y habitabilidad. Si se opta por demoler el edificio, no hay obligación posterior de reconstruir, tan solo de mantener el solar vallado y en orden. Entiendo que comprar ese piso solo tendría sentido buscando el beneficio que daría la posterior construcción de un nuevo edificio tras la demolición.

      Saludos

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    1. ANS - Arquitecto

      Hola. Sin una inspección in situ es imposible determinar el grado de seguridad constructiva de un edificio, por lo que no puedo responder a tu pregunta. De las fotos que mandas, está claro que el edificio presenta evidentes daños, y se debería actuar sobre los mismos y realizar una inspección en mayor profundidad para determinar si existen problemas estructurales en el edificio.

      Saludos

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  2. Eduardo

    Hola,

    Enhorabuena por tus post resultan de gran utilidad!

    Mi duda es la siguiente. En el supuesto de que se declarase la ruina de un edificio y se demoliera entero (manteniendo sólo la fachada del mismo). Los titulares de los "inmuebles", seguirían siendo dueños de la misma planta o piso del inmueble una vez este hubiera sido reedificado? A pesar de que las plantas se segregaran en nuevos pisos con nuevos propietarios? Esto es perderían algún derecho de titularidad por haber "vaciado" literalmente el edificio y entrado nuevos propietarios? O les podrían llegar a asignar otra planta igual a su porcentaje de participación en la finca?

    Muchas gracias y felicidades nuevamente por tu trabajo!

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    1. ANS - Arquitecto

      Hola, Eduardo, y gracias por tu comentario y felicitaciones.

      Es un tema más jurídico que técnico el que planteas, pero entiendo que el nuevo reparto se basaría en un acuerdo alcanzado previamente por la Comunidad de Propietarios del edificio derribado, y que en todo caso se basaría en los coeficientes de participación que tuvieran los copropietarios en el edificio entes del derribo.

      Es decir, si un propietario tuviera un 5% del edificio derribado, le correspondería un 5% del nuevo edificio a construir.

      Donde se ubicaría exactamente cada piso sería ya un tema a acordar previamente entre los comuneros, pero lo lógico sería respatar más o menos las ubicaciones originales.

      Saludos

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  3. JOSE MARIA ANTOÑANZAS CUETO

    Buenas tardes, mi solicitud de informe es el siguiente:
    Poseo un edificio cuyo valor catastral es de 124.224,95 y el de construcción es de 31.289,43 euros (según figura en el recibo del IBIU/2016) y el inquilino interesa que se realicen obras por humedades procedentes de graves problemas de la cimentación y demás y cuyo valor, al parecer, superarían los 40.000 euros y mi pregunta es: ¿se puede declarar la ruina económica? ¿hay precedentes?

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    1. ANS - Arquitecto

      La ruina económica se declara si las obras a acometer superan el 50% de lo que valdría construir un edificio de las mismas características que el existente. Las consecuencias de la declaración de ruina son la obligación por parte del propietario de demoler el edificio y la extinción de los contratos de alquiler existentes.

      Un saludo

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  4. JOSE MARIA ANTOÑANZAS CUETO

    Muchas gracias por su amabilidad al haber atendido mi solicitud de información, pero hay una cuestión muy importante que no me queda clara, y es que, según se indica, "La Ruina Económica: se produce cuando las obras de conservación que es necesario acometer en un inmueble (para devolverlo a sus debidas condiciones de seguridad constructiva y habitabilidad superan el 50% del valor de la construcción), es decir, se considera el valor del edificio, pero no el del suelo sobre el que se asienta". Y en su informe dice: (La ruina económica se declara si las obras a acometer superan el 50% de lo que valdría construir un edificio de las mismas características que el existente). Y mi pregunta es: ¿ese 50% del valor de la construcción, se refiere a “devolverlo a sus debidas condiciones de seguridad”, o “a las obras que resultarían de construir otro edificio”?
    Muchas gracias anticipadas y reciba un cordial saludo

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    1. ANS - Arquitecto

      Se refiere al valor de las obras necesarias para construir un edificio de las mismas características que el existente. Es decir, se calcula cual sería el coste de construcción de dicho edificio ahora, sin aplicar ningún tipo de coeficiente de depreciación por antigüedad o estado de conservación. El límite del deber de conservación alcanza hasta el 50% de dicho valor. El precio que pudiera tener el suelo sobre el que se asienta el edificio no interviene en este cálculo.

      Si las obras necesarias para subsanar las lesiones que pudiera tener el edificio tienen un precio superior al 50% del valor de construcción del edificio, es cuando se declara la ruina económica.

      Espero que así te haya quedado más claro. Un saludo.

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  5. JOSE MARIA ANTOÑANZAS CUETO

    Habiendo indagado en otras fuentes he podido leer lo siguiente: El estado ruinoso sólo podrá ser decretado por el órgano competente cuando se den los supuestos que enumera el punto segundo del art. 247 del nuevo texto legal del Real Decreto Legislativo 1/1.992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana
    a) Cuando el coste de las obras necesarias sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.
    b) Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales.
    c) Cuando se requiera la realización de obras que no pudieran ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación
    El primer supuesto para declarar el estado ruinoso de un edificio, denominado criterio económico o "ruina económica", se cumple si el coste de la reparación es superior al 50 por 100 del valor actual del edifico o plantas afectadas; por el contrario, si el coste de reparación es inferior, procederá la declaración de reparación del inmueble.
    Como se deduce de la propia redacción del supuesto, la comparación del coste de la reparación ha de efectuarse con relación al valor actual del edificio y con independencia de la valoración del solar, según sostiene unitariamente la jurisprudencia. Por último señalar, que para el computo del importe de la reparación hay que ceñirse a aquello que sea estrictamente necesario para hacer desaparecer los efectos de la ruina; es decir, devolver la normalidad a la edificación, tanto el aspecto de la estabilidad como en el de la salubridad o habitabilidad, pero no a aquellas reparaciones destinadas a una mayor comodidad o embellecimiento". Y ahí se dice claramente que, la comparación del coste de la reparación ha de efectuarse con relación al "valor actual" del edificio y no sobre una nueva construcción ahora. Por ello le agradecería una nueva aclaración teniendo en cuenta lo expuesto.
    Gracias anticipadas de nuevo por el interés que está demostrando

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      1. David

        Ya, sabemos q,la decisión es del órgano municipal pero si presentas un informe de un perito el cual realmente ponga q esta en ruinas creemos q el consistorio lo analizara mas detenidamente. Con lo q mi pregunta sería cuanto costaría un peritaje de este tipo y a quien tengo q acudir. Gracias

        Responder
        1. ANS - Arquitecto

          Hola, David, he recibido tu correo, lo atenderé lo antes posible.

          El dictamen de ruina emitido por un técnico es un documento imprescindible para iniciar el procedimiento ante el ayuntamiento correspondiente, que es el que tiene que resolver. La normativa que lo regula es de carácter municipal o autonómica, no estatal, ya que el estado carece de competencias en materia de gestión urbanística.

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  6. Ignacio Cámara Guezala

    Mi hija ha comprado el piso 1º de una casa de planta baja y 1º. La estructura es de muros de carga (muros de tapial) y pasado dos meses de la compra y con proyecto de rehabilitación de Aparejador terminado, vemos que los muros de planta baja,utilizado como almacén, están también en mal estado y habría que proceder a su reparación para rehabilitar la planta 1ª.
    El propietario de pl. baja se niega a participar en los gastos, porque tiene idea de vender ese local (difícil en la actual situación).
    Si presentamos una declaración de ruina, y si el Ayuntamiento la concede, ¿Como obligamos al propietario a que se haga cargo del 50% de los gastos de rehabilitación, aparte Proyecto, etc.

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  7. pilar verdasco perez

    buenas me gusaría que alguien si puede me respondiera a una duda tenemos una casa que ha sido declarada en ruina y el ayuntamiento denegó el permiso para repatarla ya que lo único que estaba mal es la solera y el tejado pedido el permiso fue denegado y ahora nos obligan a tirarla que pasos deberíamos seguir?

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    1. ANS - Arquitecto

      Si no están de acuerdo con la resolución del Ayuntamiento lo que deben hacer es recurrirla. En la propia resolución debe venir un apartado con los recursos disponibles y plazos para interponerlos. Les recomiendo hablar con algún abogado especialista en estos temas.

      Un saludo

      Responder
  8. pilar verdasco perez

    el problema es que había un abogado que dejó pasar el plazo de presentar ninguna alegación y si por favor sabe de alguna forma de pararlo le agradecería gracias

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  9. Gregorio Zurutuza

    Buenas . Se puede vender unpiso por debajo del valor catastral ?
    Es un piso viejo y con poco valor para habitable .

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    1. ANS - Arquitecto

      Se puede vender al precio que se quiera, pero lo más probable es que los impuestos se deban liquidar sobre el precio mínimo fijado por los servicios tributarios.

      Un saludo

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  10. david

    Soy un propietario de un bajo en una finca que tiene 200 años, la finca esta construida sobre dos muros de carga. En las inmediaciones había un solar vallado que impedía ver el estado de los muros en su parte mas baja, pero hace poco eliminaron dicho vallado y se vio que los muros de carga presentaban grandes desperfectos, con lo que bomberos, policia, etc. hicieron abandonar el edificio por peligro de derumbe.
    Siempre hemos mantenido el edificio, en condiciones, se han realizado tratamientos antitermitas, se reforzaron vigas interiores, se reparo la terraza y la cubierta,las bajantes, etc etc. pero esto no nos lo esperábamos.
    Ahora mismo, por seguridad no se permite entrar al edificio, y estamos todavía por decidir si lo declaramos ruina o lo reparamos, ya que son obras son mayores, hay que realizar una estructura/armazon nueva que soporte la finca ya que los muros de carga no aguantan, además, está construida en pleno centro de valencia con la problemática (permisos, arqueólogos, etc) que conlleva acometer una obra de este tipo en esta zona.
    Mi pregunta es la siguiente : El bajo lo tengo alquilado, el inquilino es un negocio, un bar, el cual no va a poder ejercer ni abrir su negocio, incluso aunque decidamos reparar la finca, las obras tardarían entre año y año y medio siendo optimistas. ¿ el inquilino del bajo que es un bar me puede demandar a mi o a la comunidad pidiendo daños y perjuicios? ¿ que debo hacer, debo rescindir el contrato?, ¿es necesario que el ayuntamiento lo declare ruina para poder rescindir el contrato y que no me pueda pedir daños y perjuicios?.
    Muchas gracias

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    1. ANS - Arquitecto

      Todas las preguntas que me hace son de carácter más legal que técnico, lo siento, no puedo responderle, le sugiero que consulte con un abogado.

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