El deber de conservación y lo que se inspecciona en una ITE

EL DEBER DE CONSERVACIÓN


La regulación básica del deber de conservación la podemos encontrar en el Texto Refundido de la Ley 2/2008 del Suelo. El artículo 9, punto 1, de la citada Ley, dice:

El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende […] conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.


ITE

Dado que el Urbanismo es una de las competencias propias de las CC.AA., son éstas las encargadas de desarrollar legalmente este deber. Para conocer este desarrollo, deberemos acudir a las Leyes del Suelo de cada una de las CC.AA. En concreto, si acudimos a la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, encontramos que su Art. 12 cita entre los deberes generales inherentes a la propiedad del suelo:

Conservar las edificaciones, las construcciones y las instalaciones existentes de modo que cumplan en todo momento los requerimientos mínimos exigibles para la autorización de su uso, procediendo a las obras y los trabajos de mantenimiento, reparación, saneamiento y, en su caso, rehabilitación.

Más adelante, en Art. 168 de la citada Ley encontramos:

Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

Finalmente, son los Ayuntamientos los encargados de hacer cumplir este precepto en sus municipios respectivos, para lo cual están facultados para dictar Órdenes de Ejecución en los casos en que se encuentren deficiencias en los edificios, ya sea por actuaciones inspectoras realizadas de oficio, a instancia de los interesados (ITE) o por denuncias de terceros.

En el caso de la ciudad de Madrid, su Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, nos encontramos que dice en su Art. 6

Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

Como vemos, la definición que nos dan las legislaciones estatal, autonómica y municipal del Deber de Conservación de edificios resulta sustancialmente idéntica. Ahora, solo nos queda definir cuáles son esas condiciones mínimas de Seguridad, Salubridad, Accesibilidad, Ornato Público y Decoro. El cumplimiento de esas condiciones mínimas será lo que acredite que un edificio está correctamente conservado y que, por tanto, esté en condiciones de recibir una calificación FAVORABLE en una ITE.

Y de esta manera pasamos a la segunda parte de este artículo:

QUÉ SE INSPECCIONA EN UNA ITE


Como ya sabemos, cada ayuntamiento tiene facultades para regular el contenido de las Inspecciones Técnicas de Edificios, siempre que se ajusten a las legislaciones estatal y autonómica que le corresponda.

En el caso de la ciudad de Madrid, y a modo de ejemplo, tenemos que este contenido viene regulado en el Art. 7 de la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones.

Pasamos a analizarlo a continuación:

Seguridad constructiva de los edificios

Quiere decir que el estado de conservación de un edificio no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberá verificar que no existen elementos dañados de la estructura, cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad
del edificio.

También forma parte de la seguridad constructiva del edificio el asegurar que no existen elementos en las fachadas interiores, exteriores y medianeras cuyo mal estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos,  cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabado.

Salubridad

Quiere decir que el estado de conservación del edificio no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberá verificar que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y que se mantiene en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas.

Accesibilidad

Se deberá verificar que se mantienen en buen estado de conservación y aptos para el uso los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción.

Ornato público y Decoro

Se deberá comprobar que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana. Este último apartado es especialmente importante en el caso de los edificios protegidos.

Como siempre, os invitamos a usar la sección de comentarios para exponer cualquier duda que tengáis con relación al tema aquí tratado.

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