En este artículo vamos a tratar algunas cuestiones acerca de las personas que ostentan la condición de titular catastral, intentando arrojar algo de luz sobre algunas cuestiones no del todo claras.
En primer lugar, el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario en su art. 9 nos dice que:
Son titulares catastrales las personas naturales y jurídicas dadas de alta en el Catastro Inmobiliario por ostentar, sobre la totalidad o parte de un bien inmueble, la titularidad de alguno de los siguientes derechos:
- Derecho de propiedad plena o menos plena.
- Concesión administrativa sobre el bien inmueble o sobre los servicios públicos a que se halle afecto.
- Derecho real de superficie.
- Derecho real de usufructo.
Es decir:
- Pueden ser titulares catastrales las personas físicas o las jurídicas (Una empresa, una comunidad de propietarios, etc…)
- Para ser titular catastral, no basta con ser titular de alguno de los derechos mencionados, sino que hay que darse de alta en el catastro inmobiliario por los procedimientos establecidos al efecto.
- La simple posesión no es condición suficiente para ser titualr catastral, hay que acreditar la propiedad por cualquiera de los medios admitidos en derecho.
EL CASO ESPECIAL DEL DERECHO DE SUPERFICIE
En cuanto a los titulares del derecho real de superficie, éstos deberán ser dado de alta como titulares catastrales en el ámbito que abarque el derecho de superficie constituído. Recordemos que el derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
Por una parte, el ámbito espacial del derecho de superficie es constitutivo de bien inmueble diferenciado (Art. 6 del TRLCI), por lo que a este ámbito se le debería asignar una nueva referencia catastral diferente a la del bien inmueble original (el suelo, en este caso).
Por otro lado, tal y como indica el Art. 9 del TRLCI, los titulares de derecho de superficie son titulares catastrales, por lo que deben ser dados de alta en el Catastro Inmobiliario como titulares catastrales del nuevo bien inmueble constituido a raíz de la constitución del derecho de superficie.
Como se ha indicado, el derecho de superficie es un derecho de carácter temporal, de duración pactada que no podrá ser superior a 99 años, por lo que al transcurrir el plazo pactado de duración de dicho derecho, éste se extingue, perdiendo el superficiario sus derechos sobre la construcción afectada, y perdiendo por tanto su condición de titular catastral. En este momento, lo construido pasa a propiedad del propietario del suelo. Esta circunstancia debe ser declarada al Catastro para realizar las modificaciones oportunas, dando de baja el bien inmueble constituido por el derecho de superficie, y modificando el bien inmueble original, en el cual se volverán a reunir superficie más construcción, con un único titular catastral, que será el propietario del suelo.
CONCURRENCIA DE VARIOS TITULARES CATASTRALES
También dice el art. 9 del TRLCI que cuando la plena propiedad de un bien inmueble o uno de los derechos referidos pertenezca »pro indiviso» a una pluralidad de personas, la titularidad catastral se atribuirá a la comunidad constituida por todas ellas, que se hará constar bajo la denominación que resulte de su identificación fiscal o, en su defecto, en forma suficientemente descriptiva. También tendrán la consideración de titulares catastrales cada uno de los comuneros, miembros o partícipes de las mencionadas entidades, por su respectiva cuota.
En el caso de matrimonios, la titularidad catastral corresponderá a ambos cónyuges y se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.
En los casos en que concurran varios representantes catastrales, éstos deberán nombrar un representante.
DISCREPANCIAS ENTRE REGISTRO DE PROPIEDAD Y CATASTRO
En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.
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