Construir una vivienda puede ser una tarea ardua para una persona no conocedora de los entresijos del mundo de la construcción. El objetivo de este artículo es describir todas las fases necesarias para construir una casa, de modo que los lectores tengan una visión de conjunto de todo el proceso que implica la autopromoción de un chalet.
Las fases necesarias para la construcción de una casa se pueden resumir en cinco:
- Toma de datos.
- Diseño de la vivienda.
- Elaboración y tramitación del proyecto.
- Construcción.
- Trámites finales.
FASE 1. TOMA DE DATOS
Damos por sentado que usted dispone ya de un solar sobre el que construir, o que está a punto de adquirirlo. En primer lugar, es necesario disponer de dos documentos básicos que aporten información para poder empezar a diseñar su casa. Estos documentos son:
- Un estudio geotécnico. Es un documento que nos indica las características principales del subsuelo del solar, tales como resistencia, composición, presencia o no de agua, elementos agresivos, etc…Servirá para poder diseñar la cimentación y otros elementos del edificio que irán enterrados.
- Un levantamiento topográfico. Es un plano en detalle del solar, elaborado con instrumentos topográficos, que nos define con precisión los límites del solar, su desnivel, ubicación de arbolado u otros elementos que pudiera haber inicialmente en el solar.
Si no dispone de estos documentos, consulte con su arquitecto, el cual le podrá ayudar a obtenerlos.
También es importante conocer las características urbanísticas que afectan al solar, a fin de poder conocer parámetros tales como la superficie edificiable, altura, número de plantas, etc…
Finalmente, pero no menos importante, es conocer las necesidades y deseos del cliente en cuestiones como superficie a construir, número de plantas, número de habitaciones y baños, si desea piscina o sótano, imagen de la vivienda, materiales a emplear, etc…
Conocidos estos datos, estaremos en condiciones de pasar a la siguiente fase y comenzar a diseñar la vivienda.
FASE 2. DISEÑO DE LA VIVIENDA
Con todos los datos recopilados en la fase anterior, comenzaremos a diseñar la vivienda. Este proceso no es lineal, por lo que será necesario elaborar varios croquis, bocetos o alternativas posibles para que el cliente pueda tomar las decisiones necesarias acerca de cómo quiere que sea su futura vivienda.
A fin de ayudarle a tomar estas decisiones, será necesario elaborar diversos planos de planta, alzados, perspectivas, infografías, esquemas, estimaciones de coste, etc…Durante este proceso, el cliente deberá tomar muchas decisiones, algunas de las cuales no había previsto inicialmente. Para ello, deberá contar siempre con el asesoramiento del arquitecto.
Todo lo anterior se acabará plasmando en un anteproyecto, el cual deberá ser aprobado por el cliente. El anteproyecto será el punto de partida para la siguiente fase.
FASE 3. ELABORACION Y TRAMITACION DEL PROYECTO
Normalmente, los proyectos de arquitectura se suelen dividir en dos fases: proyecto básico y proyecto de ejecución. En el caso de viviendas unifamiliares, salvo situaciones excepcionales, se suele elaborar un único proyecto denominado «proyecto básico y de ejecución».
En este documento se define y describe la vivienda en todos sus aspectos formales, técnicos y económicos, de forma que:
- El proyecto sirva para ser presentado a licencia, y que se pueda comprobar que cumple con toda la normativa urbanística y técnica de aplicación.
- El proyecto sirva para que las empresas contratistas puedan presupuestarlo.
- El proyecto sirva para que el contratista adjudicatario pueda construir la vivienda.
El proyecto una vez redactado debe ser presentado a la propiedad para que lo apruebe. Posteriormente se visa en el Colegio de Arquitectos (trámite de 1 semana de duración, más o menos) y posteriormente se presenta a solicitud de licencia urbanística en el ayuntamiento.
El trámite de concesión de licencia puede ser largo, y como mínimo durará 3 meses. En este período es probable que el ayuntamiento ponga reparos al proyecto, por lo que será necesario modificar los aspectos puntuales del mismo que procedan, hasta que esté todo comforme y se otorgue la licencia.
FASE 4. CONSTRUCCION
Es la fase clave. Todo lo anterior servirá de poco si el contratista elegido no es el adecuado o si la dirección facultativa no tiene la experiencia suficiente.
La dirección de la obra se encuentra formada por dos agentes:
- El Arquitecto, que ostenta el cargo de Director de Obra.
- El Arquitecto Técnico, que ostenta el cargo de Dirección de Ejecución Material de Obra.
Aunque la legislación les otorga funciones diferentes, en la práctica suelen tomar todas las decisiones necesarias en conjunto.
A estos dos agentes hay que sumar el Coordinador de Seguridad y Salud, que puede ser cualquiera de los dos anteriores o un tercer técnico. El CSS se encarga de velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad en obra.
Durante la obra, el contratista debe ejecutar la vivienda con arreglo el proyecto. Las funciones de la dirección facultativa son, de forma resumida, realizar el seguimiento de la construcción, dar las instrucciones complementarias al proyecto para asegurar su correcta ejecución y resolver las contingencias que puedan surgir en obra, incluso modificando el proyecto si fuera necesario.
La obra finaliza con la emisión por parte de la Dirección Facultativa del Certificado Final de Obra, y la firma del Acta de Recepción de la Obra.
FASE 5. TRÁMITES FINALES
El certificado final de obra, junto con la liquidación económica de la misma y el Libro del Edificio deberán presentarse en el Ayuntamiento para solicitar la Licencia de Primera Ocupación. Para su concesión, los técnicos del ayuntamiento girarán visita de inspección a la vivienda. Si la construcción se ajusta a la licencia concedida, se procederá a la emisión de la Licencia de Primera Ocupación de la vivienda, la cual garantiza que la vivienda construida es conforme al ordenamiento urbanístico y perfectamente «legal».
Posteriormente, se podrá proceder a realizar otros trámites como:
- Formalizar ante notario la escritura de obra nueva.
- Inscribirla en el Registro de la Propiedad.
- Darla de alta en el Catastro.
- Solicitar los suministros definitivos de agua, luz, gas, etc….
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