Tus deberes como autopromotor

deberes del autopromotor

Ya hablamos en un artículo anterior de cuáles eran los derechos del autopromotor. Ahora, vamos a adentrarnos en cuáles son sus deberes.

Esta materia viene regulada en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Según esta Ley, se entiende por promotor:

"Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título".

Al promotor que impulsa la construcción de una vivienda para uso propio y de su familia se le denomina "auto-promotor".

En ambos casos, los deberes son prácticamente idénticos, y vienen regulados en el art. 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Estos deberes son:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

Lo cual es de perogrullo. Para poder construir en un solar, este debe ser de tu plena propiedad o, al menos, debes disponer de un derecho que te faculte a construir sobre el mismo (como el derecho de superficie sobre un solar ajeno).

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

También lógico. El promotor debe facilitar al redactor del proyecto cuanto documentación necesite para elaborarlo, tal como puede ser el estudio geotécnico, la cédula urbanística o un levantamiento topográfico.

La segunda parte de este artículo habla de las modificaciones del proyecto. Estas pueden ser a voluntad propia del promotor, o bien impuestas por las circunstancias propias de la obra. En este segundo caso, cualquier modificación del proyecto debe contar con el visto bueno del promotor.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

También sencillo de comprender. Se debe obtener licencia de obra para construir, y esto es una obligación del promotor. En caso de construirse sin licencia, el responsable directo ante la administración será el promotor, sin perjuicio de que posteriormente éste pueda reclamar a cualquier otro agente en el que haya podido delegar esta función.

El acta de recepción de obra se firma al final de la misma, y es el acto mediante el que se hace entrega formal al promotor por parte del constructor de la obra terminada. Este acta puede incluir reservas del promotor o no, pero debe ser firmada en todo caso por el promotor.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

Ya hablamos del tema de los seguros en este otro artículo. En general, para un auto-promotor no es obligatoria la constitución de ningún seguro, siempre y cuando la vivienda no se venda o transmita por cualquier medio durante el plazo de 10 años. Si se quiere vender la vivienda y no se ha constituído el llamado seguro decenal, es necesario que al adquiriente exonere expresamente al vendedor de esta condición.

Todo ello en virtud de la Disposición Adicioanl Segunda de la Ley de Ordenación de Edificación, la cual dice:

La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión "inter vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión "inter vivos" sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Esto se refiere, en el caso de auto-promotres, a que se deberá entregar el Libro del Edificio al adquiriente, en el cual deben veneir tanto los planos de la obra realmente ejecutada, como la descripción de la vivienda, el personal interviniente en obra, las licencias obtenidas, el control de calidad efectuado, etc...

Como veis, los deberes del autopromotor no son nada extraños ni difíciles de cumplir. Quedamos a vuestra disposición para aclarar cualquier duda que podáis tener al respecto a través de nuestra página de contacto.

Como siempre, os animamos a que expongais cualquier duda relativa a este tema en la sección de comentarios. Intentaremos darle respuesta lo antes posible.

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