Requisitos para el cambio de uso de local a vivienda

Realizar un cambio de uso de local comercial a vivienda es una alternativa para muchos locales comerciales situados en calles poco transitadas y que llevan largos períodos desocupados por falta de rentabilidad económica de cualquier negocio que se ubique en ellos.

Pero, ¿es posible realizar este cambio de uso en todos los locales? La respuesta es NO.

Los locales deben cumplir una serie de requisitos que les permitan adaptarse a las condiciones de habitabilidad que la normativa urbanística exige en cada municipio. Además, se debe cumplir la normativa técnica que resulte de aplicación (Código Técnico de Edificación).

Vamos a ver cuales serían estos requisitos, tomando como ejemplo la normativa urbanística de Madrid capital, y considerando que el resto de municipios tienen normativas similares.

ADMISIBILIDAD DEL USO VIVIENDA

  • Uso residencial admisible en planta baja: es lo primero que tenemos que verificar. Normalmente, en zonas de uso principal residencial no suele haber problemas al respecto.

  • Limitaciones al uso residencial: algunas ordenanzas establecen un número máximo de viviendas en cada parcela, o bien obligan a que en planta baja haya un número mínimo de superficie comercial.

  • Plaza de aparcamiento: algunos municipios (no es el caso de Madrid) obligan a que se vincule una plaza de aparcamiento a la nueva vivienda, preferiblemente en el propio edificio. Si esto no es posible, debe ser en un aparcamiento de los alrededores, dando como alternativa la posibilidad de entregar una determinada cantidad de dinero al ayuntamiento en caso de imposibilidad de vincular esta plaza de aparcamiento.

CONDICIONES DEL LOCAL

  • El local debe estar preferentemente sobre rasante. Solo se admiten plantas sótanos si éstas suponen solamente el 25% de la planta baja, y en ellas se disponen locales no habitables como baños y trasteros. Esta condición puede ser variable en otros municipios, con limitaciones menos restrictivas.

  • Las entreplantas, por regla general, no se admiten, ya que suelen haber sido construidas sin licencia de obra, y su legalización suele ser complicada por superarse la edificabilidad máxima del edificio.

  • La superficie útil mínima del local debe ser 25 m2, en los cuales se desarrollará un programa con un espacio único para salón, cocina y dormitorio y baño aparte. Con superficies mayores, pueden realizarse dormitorios y cocinas independientes del salón.

  • El local debe contar con una longitud de 3 metros como mínimo a fachada, con una habitación en la que se pueda inscribir un círculo de 2,70 m de diámetro.

  • Los locales habitables (salón, dormitorios, cocina) deben contar con ventilación e iluminación natural, exigiéndose un tamaño de hueco del 12% de la superficie útil del local.

  • Los locales no habitables (baño, trastero) deben contar con ventilación forzada, por lo que el local debe disponer de conexión al shunt del edificio.

ACONDICIONAMIENTO DEL LOCAL

  • La cocina debe tener campana extractora con salida de humos. Dadas las dificultades de realizar la misma a fachada o patios cumpliendo las distancias reglamentarios con el resto de huecos del edificio, se admiten campanas de filtro de carbono si la cocina es eléctrica.

  • El local debe contar con calefacción y producción de agua caliente. La salida de humos de la caldera nos volvería a crear los problemas mencionados en el punto anterior, por lo que lo recomendable es usar termos y radiadores eléctricos.

  • Las fachadas, medianerías y suelos deben cumplir con los valores de transmisión térmica máximos fijados en el Código Técnico, por lo que puede ser necesario aislarlos. Lo mismo puede decirse de las ventanas.

  • El tamaño de las habitaciones debe cumplir con una superficie mínima. 10 m2 para dormitorios dobles, 6 m2 para dormitorios sencillos, 14 m2 para salones y 7 m2 para cocinas.

  • Algunas normativas urbanísticas exigen la colocación de tendederos.

Como veis, son muchas las condiciones que un local debe cumplir, por lo que antes de iniciar la inversión, es conveniente contar con un técnico que visite el local y compruebe que será posible realizar el cambio de uso.

Además de todo lo indicado, la comunidad de propietarios debe dar su autorización tanto para el propio cambio de uso como para las modificaciones en fachadas que puedan ser necesarias. Algunos ayuntamientos están pidiendo que se justifique este extremo para dar la correspondiente autorización al cambio de uso solicitado.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.