En otros artículos ya hemos hablado de las posibilidades que ofrece la transformación de de un local en vivienda como medio para poner en uso locales que, por los motivos que sea, llevan tiempo desocupados y sin posibilidades de ser puestos en uso en corto plazo. Hemos comentado tanto la manera de llevar a cabo esta transformación como los requisitos que suelen ser necesarios para que sea posible.

En esta ocasión vamos a comentar el caso particular de la actuación encaminada a dividir un local comercial grande en varias viviendas, haciendo hincapié en los requisitos particulares que esta actuación conlleva.

TRANSFORMAR UN LOCAL EN VARIAS VIVIENDAS

El cambio de uso de un local comercial combinado con la división del mismo en varias viviendas es una actuación que puede resultar interesante tanto para los propietarios de los propios locales como para promotores inmobiliarios, ya que aparte del incremento de rentabilidad económica que es posible obtener, nos permite obtener varias fincas registrales y catastrales de las que es posible disponer de manera independiente.

Para llevar a cabo esta operación, hay que tener en cuenta algunos puntos que difieren de la simple transformación de un local en una única vivienda y que hacen que esta operación pueda resultar más complicada de llevar a cabo.

Estos puntos serían:

• Lo primero sería comprobar que no existe ninguna limitación urbanística al número de viviendas de la parcela, aparte de que el uso residencial sea admisible en planta baja.
• También será necesario comprobar que en los estatutos de la comunidad de propietarios no existe ninguna limitación a la transformación del uso de los locales comerciales a uso residencial.
• Al dividirse el local en varias fincas, será necesario modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios, aunque no se vean afectados los coeficientes de participación del resto de los vecinos.
• Algunos ayuntamientos solicitan vincular a las nuevas viviendas plazas de garaje, en el propio edificio o en aparcamientos de los alrededores. No todos los ayuntamientos exigen este requisito, por lo que será necesario consultarlo de forma previa con los servicios técnicos municipales. Como alternativa a la vinculación de la plaza de aparcamiento, algunos ayuntamientos admiten el pago de una determinada cantidad de dinero.
• Algunos ayuntamientos exigen que se unifique el acceso a las nuevas viviendas. Este acceso debe tener dimensiones suficientes para cumplir con la normativa de accesibilidad (Código Técnico de Edificación, DB SUA 9). Además, esta zona común deberá contar con iluminación y toma de fuerza, por lo que será necesaria vincularla al circuito eléctrico de los servicios comunes de la comunidad.
• El hecho de que donde solo había un local pase a haber varias viviendas implica que cada una deba tener sus propios contadores de agua, electricidad y, si procede, gas, por lo que puede ser necesario acceder a las centralizaciones de contadores correspondientes para instalar los nuevos contadores. Esto nos lleva nuevamente a la necesidad de contar con el permiso de la comunidad de propietarios para llevar adelante la actuación, ya que será necesario acceder a los locales donde se centralicen contadores o realizar nuevas conexiones a las conducciones comunitarias.
• Lógicamente, este tipo de intervención implicará reconstruir completamente la fachada del local. Aquí disponemos de dos estrategias: una actuación mimética con respecto al resto del edificio, igualando materiales, colores, etc…o bien una actuación que diferencie claramente las nuevas viviendas del resto del edificio y que a través del diseño pueda aportar un valor añadido a las mismas.

Al igual que en las actuaciones de simple cambio de uso de un local a una vivienda, todas las nuevas viviendas resultantes deberán cumplir con los condicionantes urbanísticos relativos a habitabilidad: superficies y dimensiones mínimas, tamaño de ventanas, dotación de instalaciones, etc.

Además, se deberá cumplir con la normativa técnica recogida en el Código Técnico de la Edificación. Entre otras cuestiones, se deberá dotar a las nuevas viviendas del aislamiento térmico suficiente, lo que puede implicar aislar fachadas, suelos, divisorias con zonas comunes u otros locales y poner ventanas de reducida transmisión térmica.

Como podéis comprobar, se trata de una actuación compleja que requiere de asesoramiento por parte de profesionales cualificados y con experiencia al respecto.

En nuestro estudio de arquitectura hemos realizado varios proyectos de este tipo, por lo que podemos brindarle todos los servicios necesarios para llevar a cabo esta actuación.

No dude en contactar con nosotros si desea que analicemos las posibilidades de cambio de uso de un local comercial o para consultar cualquier duda al respecto.

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