En el siguiente artículo vamos a describir las condiciones básicas de accesibilidad que deben cumplir los edificios residenciales, así como las diferentes opciones para implantarlas en el edificio. También comentaremos el proceso para que un vecino que necesite la adaptación pueda solicitarlo a la comunidad de propietarios y llevarlo a cabo.

¿QUE ES LA ACCESIBILIDAD EN UN EDIFICIO?

Por “accesibilidad universal” se entiende la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible.

Esto supone, en el caso de un edificio residencial, que cualquier persona sea capaz por sus propios medios de transitar por el interior del edificio desde el acceso al mismo desde la vía pública hasta el interior de su vivienda.

Esto dicho como caso general, ya que habría que tener en cuenta también los casos de edificios que cuenten con garaje propio, trasteros o zonas comunitarias, en las cuales se haría igualmente extensiva la condición de “accesibilidad universal” anteriormente mencionada.

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Desnivel en acceso a portal desde la calle

HACER ACCESIBLE UN EDIFICIO

Si queremos hacer que nuestro edificio sea accesible, debemos actuar en los siguientes aspectos:

  • Accesibilidad desde el exterior. Esto implica que el acceso desde la vía pública hacia el interior del edificio o zonas comunes exteriores si las hubiera debe carecer de desnivel, o en caso de que este exista, debe disponerse de los medios necesarios para salvarlo. En este apartado también habría que considerar la accesibilidad en las zonas comunitarias exteriores, si las hubiera, y el acceso desde éstas al interior del edificio.
  • Accesibilidad entre plantas del edificio. Esto se traduce en la posibilidad de que cualquier persona pueda desplazarse de una planta a otra por sus propios medios, lo que implica la existencia de un ascensor que cumple una serie de condiciones, entre ellas unas medidas mínimas.
  • Accesibilidad en las plantas del edificio. Lo que implica, entre otras cuestiones, que las zonas de circulación cumplan unas dimensiones mínimas de anchura y que no haya escalones, de forma que cualquier persona pueda desplazarse por ellas.
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Rampas exteriores para mejorar la accesibilidad

 

 

 

 

 

 

 

 

Otros aspectos a tratar serían la señalización de ascensores, accesos y recorridos, así como la existencia de mecanismos que cumplan unas determinadas condiciones para que puedan ser manipulados por cualquier persona.

NORMATIVA TECNICA DE ACCESIBILIDAD

El principal documento técnico que regula las principales condiciones de accesibilidad en los edificios es el Código Técnico de Edificación, Documento Básico de Seguridad de Utilización, apartado 9 (DB-SUA-9).

Este documento regula las condiciones técnicas que deben cumplir los accesos al edificio, pasillos de circulación, rampas, ascensores, mecanismos y señalización para ser considerados accesibles. También regula las condiciones de las plazas de aparcamiento, vestuarios y servicios higiénicos y viviendas accesibles en los casos en los que la normativa obliga a su existencia.

Dado que adaptar un edificio existente a estas condiciones no siempre sería posible técnicamente, se ha elaborado el Documento de Apoyo n.º 2 al DB SUA, en el que se establece una serie de tolerancias permitidas, y cuando es posible aplicarlas. Este documento tiene apartados específicos destinados a la instalación de ascensores y plataformas elevadoras en edificios existentes.

Será en ambos documentos donde encontraremos los detalles de las dimensiones y características que deben cumplir ascensores, recorridos, rampas, etc…para ser considerados accesibles.

Además, el citado Código Técnico de Edificación regula otras cuestiones que pueden ser igualmente de aplicación en la adaptación de un edificio a las condiciones de accesibilidad. Nos referimos a temas de seguridad frente a incendios, iluminación, seguridad estructural, etc.

Finalmente, debemos consultar la normativa autonómica en cada caso concreto para comprobar que no imponga medidas más restrictivas que las del CTE, o medidas complementarias.

ascensor
Ascensor en patio de edificio

¿COMO INICIAR EL PROCESO DE ADAPTACION?

Todas las medidas indicadas a continuación para llevar a cabo la adaptación de un edificio residencial a las condiciones de accesibilidad vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley sobre límites del dominio para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

Pueden pedir las reformas para mejorar la accesibilidad:

  • Las personas propietarias de una vivienda donde una persona con discapacidad o una persona de más de 70 años vive, trabaja o colabora como voluntaria.

  • Cualquier persona que sea propietaria de una vivienda del edificio.

  • Las Administraciones Públicas, cuando obligan a los propietarios del edificio a hacer las obras.

Se puede pedir la reforma de cualquier aspecto del edificio necesaria para conseguir que las zonas comunes de los edificios de viviendas sean accesibles para entrar, salir o moverse dentro del edificio. siempre que no modifique la estructura del inmueble.

El límite para que la ejecución de las obras precise el acuerdo de los vecinos es que su importe no supere el límite de 12 cuotas mensuales ordinarias de la comunidad una vez descontadas las subvenciones.

Es decir:

  • Si una obra que cuesta menos de 12 cuotas mensuales por vecino no necesita el voto de la mayoría de los vecinos o un acuerdo entre ellos.

  • En caso de que la obra que cuesta más de 12 cuotas mensuales por vecino hay dos posibilidades:

    • El vecino que pide la obra paga el coste por encima de las 12 cuotas mensuales. En este caso, no es necesario el acuerdo y la obra se hace.

    • La mayoría de los propietarios que representan la mayoría de la superficie de las viviendas votan a favor de las obras. Todos los vecinos deben pagar la obra y ninguno puede oponerse a pagar. En estos casos, suman como votos a favor los votos a favor de los vecinos presentes en reunión y los de los vecinos que no estaban en la reunión y no dicen nada contra las obras en los 30 días siguientes a la votación.

Las personas que han pedido las obras de accesibilidad pueden denunciar a la comunidad de propietarios en los tribunales, cuando la comunidad incumple el acuerdo y no hace las obras. En el caso de que uno o varios vecinos no paguen su parte de las obras, la comunidad de propietarios puede denunciarlos en los tribunales.

Para iniciar el procedimiento es necesario enviar un escrito con la solicitud de la obra al presidente de la comunidad de propietarios. Junto a ese escrito, se debe presentar:

  • Una copia de la tarjeta de discapacidad para demostrarla o una copia del DNI para demostrar que tienes más de 70 años.

  • El proyecto de obra o instalación cuya ejecución se precisa.

  • Un certificado de empadronamiento.

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Plataforma salvaescaleras en portal

LA ACCESIBILIDAD EN EL IEE

Por último, es necesario hablar de la incidencia que tiene en el Informe de Evaluación de Edificios las condiciones de accesibilidad.

El informe de Evaluación de Edificios es un informe técnico en el que se evalúan, aparte de las condiciones de accesibilidad ya mencionadas, el estado de conservación y la eficiencia energética del edificio. Es obligatorio para todos los edificios de uso residencial colectivo de más de 50 años y para aquellos edificios que quieran acogerse a ayudas públicas para acometer obras de rehabilitación.

En el IEE se analizan las condiciones de accesibilidad que deben cumplir los edificios y cuáles serían los ajustes razonables de las mismas que se podrían realizar. Por ajustes razonables se entiende aquellas medidas que pueden mejorar las condiciones de accesibilidad de los edificios sin que supongan una carga económica desproporcionada para los propietarios del mismo, tendiendo en cuenta el importe de las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios y las ayudas públicas disponibles.

Por tanto, si en la elaboración del IEE se detectara carencias en las condiciones de accesibilidad cuya subsanación supusiera un ajuste razonable a criterio del técnico que emite el informe, sería obligatorio acometer estas obras sin necesidad de que ningún vecino lo solicite.

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Ascensor en fachada

AYUDAS Y SUBVENCIONES

En la actualidad, esiste el Programa Estatal de Vivienda 2018-2021 en el que se prevén diversos tipos de ayudas económicas con el objetivo de fomentar la mejora de las condiciones de accesibilidad en los edificios.

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