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Es una de las preguntas clave que se hacen muchos propietarios cuando son informados de que deben pasar la ITE a su edificio. ¿Qué pasa si no hago nada?

El desconocimiento de lo que es la inspeccion tecnica de edificios, así como el miedo a tener que desembolsar una importante suma de dinero para pagar la inspección y las obras que de ella se pudieran derivar, es lo que lleva a muchas personas a plantearse esta alternativa.

Vamos a intentar sentar algunos conceptos clave para disipar algunas de las cuestiones no siempre del todo claras que rondan la cabeza de los propietarios cuando se ven en la tesitura de pasar la ITE:

  1. Cuando el Ayuntamiento le requiere que pase la ITE en un determinado plazo, lo que le está pidiendo es que presente la documentación relativa a la ITE en el Registro del Ayuntamiento. No le está diciendo que haga obras. Le está diciendo que contrate a un técnico competente (arquitecto o aparejador) para que inspeccione su edificio y que emita el dictámen FAVORABLE o DESFAVORABLE de su estado de conservación, y que dicho informe sea registrado en el Ayuntamiento.
  2. Por tanto, si usted tiene que pasar la ITE, con quien debe hablar en primer lugar es con un técnico competente, y no con una empresa constructora. Asegurese de que su interlocutor sea el técnico que va a realizar la inspección y firmar el informe correspondiente.
  3. Hay empresas que ofertan inspección y obra de forma conjunta. Esta forma de ofertar estos servicios, que es perfectamente posible y legal, puede conllevar un problema oculto, que es que en la inspección se inflen los problemas del edificio para poder realizar posteriormente una obra de mayor envergadura. Por ese motivo, aconsejamos siempre que el técnico inspector sea independiente y ajeno a la empresa que vaya a ejecutar las obras que se pudieran derivar de la ITE.
  4. Ahora bien, si usted sabe que su edificio tiene problemas (humedades, desprendimientos, grietas, etc...) que vayan a motivar una ITE desfavorable, puede proceder de 2 maneras:
  • Pasar una ITE desfavorable, hacer las obras, y posteriormente volver a pasar una ITE favorable. En este escenario usted tiene que pagar 2 inspecciones, pero puede beneficiarse de las subvenciones disponibles para ejecutar las obras (que solo se conceden cuando hay ITE desfavorable) y, en algunos ayuntamientos, existen importantes bonificaciones en las tasas urbanísticas que hay que pagar para conseguir la licencia de obras. De esta manera, usted puede alargar los plazos, ya que puede presentar la Inspección al final del año en que le toca hacerlo, para posteriormente hacer las obras al año siguiente.
  • Hacer una PRE-ITE, hacer las obras, para finalmente pasar la ITE favorable. En este caso usted se beneficiará de que la PRE-ITE  suele tener un coste inferior a la ITE definitiva, pero no se podrá beneficiar ni de subvenciones ni de bonificaciones en las tasas urbanísticas de la licencia de obras. Además, se obliga a tener las obras terminadas en el plazo establecido para presentar la Inspección.

Cuando cumple el plazo, y el propietario no ha hecho nada, lo normal es que el Ayuntamiento le mande un requerimiento para que cumpla con la obligación de pasar la ITE en el plazo de 1 ó 2 meses más.

Si este último requerimiento tampoco se cumple, es cuando el Ayuntamiento comienza a poner sanciones y a ordenar la ejecución subsidiaria de la Inspección, que siempre deberá pagar el propietario.  Obviamente este escenario no resulta deseable, ya que las sanciones pueden suponer una importante suma de dinero, desde 300 € hasta 6.000 € en algunos casos.

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El Ayuntamiento de Galapagar ha aprobado en sesión plenaria una nueva ordenanza reguladora de la Inspección de Edificios (ITE) que entrará en vigor a partir del próximo año 2013, cuyo objetivo es detectar posibles deficiencias de inmuebles y solventarlas para garantizar su seguridad.

Con esta ordenanza, Galapagar se adapta a la legislación actual en esta materia y establece un calendario de inspecciones técnicas periódicas de los diferentes edificios y construcciones. De esta manera, desde el año 2013 serán objeto de inspección los edificios y construcciones de más de 30 años que, a juicio de los técnicos municipales, no reúnan las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, para preservar las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

Según explica el Consistorio en un comunicado, en el año 2014 serán objeto de inspección los edificios y construcciones de antigüedad igual o superior a 50 años. Ya en el año 2015 será el turno de aquellos edificios con antigüedad igual o superior a 40 años e inferior a 50 y, finalmente, en el año 2016 las inspecciones serán para los que tengan una antigüedad igual o superior a 30 años e inferior a 40.

Para poder regular adecuadamente todo este procedimiento, en el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de esta Ordenanza se pondrá en marcha el Registro de Edificios y Construcciones del Ayuntamiento de Galapagar, como un registro de naturaleza administrativa en el que se inscribirán los edificios y construcciones de más de 30 años de antigüedad desde la fecha de terminación de las obras de nueva planta o de la ejecución de una rehabilitación con reestructuración general.

ite desfavorable fontaneriaUna de las patologías más frecuentes en este apartado es el de obstrucciones en la red de saneamiento enterrado en los edificios, ya sea en el interior de las conducciones o en los pozos y arquetas que forman la red. Para detectar estos problemas resulta necesario el levantado de las tapas de registro de los pozos, a fin de comprobar que no se observan atascos ni desmoronamientos en sus muros. Llegado el caso, puede ser recomendable contratar los servicios de una empresa de pocería que realice una inspección con videocámara.

Revisar el estado de la red enterrada de saneamiento es especialmente importante, ya que una fuga de agua prolongada en esta red podría provocar un lavado del terreno en que se apoya el edificio, reduciendo su capacidad portante y provocando asientos diferenciales de la cimentación.

También es muy importante revisar el estado en que se encuentran las bajantes y demás elementos de la red de saneamiento en edificios antiguos con estructura de madera, a fin de evitar que las fugas de agua puedan provocar la aparición de agentes xilófagos que ataquen los elementos estructurales del edificio.

En cuanto a la red de fontanería, deberemos revisar la acometida general del edificio, buscando posibles puntos de fuga causados por rotura o corrosión de las piezas que la forman.

En general, cualquier fuga de importancia que observemos en este red sin reparar debería ser motivo de ITE desfavorable, ya que, como hemos ido viendo a lo largo de este artículo, la acción del agua es la principal causante de muchos de los daños que puede sufrir un edificio.

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ite desfavorable cubiertasEste apartado también suele provocar un buen número de inspecciones desfavorables, causadas generalmente por una falta de mantenimiento de las cubiertas.

En el caso de cubiertas inclinadas, es frecuente encontrarnos tejas rotas o desplazadas. En algunos casos, el desplazamiento de tejas puede llegara a afectar a un faldón entero. Este desplazamiento de tejas puede reducir el solape de las mismas, facilitando así las filtraciones de agua al interior del edificio.

También se deben inspeccionar los aleros de remate de la cubierta, sobre todo en aquellos casos en que sean de madera, ya que la humedad ha podido haberlos deteriorado.

También hay que vigilar el estado de los canalones, ya sean vistos u ocultos, a fin de comprobar que no se encuentren obstruidos y realicen adecuadamente sus funciones de evacuación de agua.

En cubiertas planas (o azoteas), debemos inspeccionar fundamentalmente el estado de los puntos singulares: encuentros con petos perimetrales o chimeneas, sumideros, juntas de dilatación, etc…

Si la lámina impermeable se encuentra a la vista, es necesario comprobar su integridad. Al respecto, debe decirse que las soluciones a base de telas asfálticas a la intemperie, aunque sean del tipo autoprotegido, no son las más recomendables, ya que los cambios de temperatura las someten a procesos de dilatación-contracción que las acaban cuarteando y desgarrando.

En las azoteas también es frecuente encontrar que las pendientes no se hayan correctamente ejecutadas, de forma que el agua se queda estancada, lo que puede provocar daños tanto al material de cobertura o a la tela impermeable.

Finalmente, tanto en cubiertas planas como inclinadas se deberá comprobar el estado de chimeneas, petos, antenas, etc…a fin de asegurar su estabilidad.

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