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lesiones edificios

Nuestros clientes muchas veces desconocen qué procesos patológicos puede sufrir su edificio y que pueden motivar una ITE desfavorable.

A continuación vamos a mencionar aquellas lesiones que con más frecuencia nos encontramos en nuestras inspecciones, dejando de lado las lesiones estructurales o de cimentación que, por su complejidad, serán objeto de otro post.

  1. Grietas, roturas, desconchones, etc... en enfoscados de fachadas o patios, que puedan ocasionar la caída de fragmentos de dicho material.
  2. Desprendimientos de enfoscados de frentes de balcones y terrazas, o de la cara inferior. de las mismas.
  3. Elementos decorativos de fachada agrietados o con roturas puntuales.
  4. Rotura de baldosas de vierteaguas.
  5. Disgregación del mortero de las juntas de las fachadas de ladrillo visto.
  6. Erosión y descascarillamiento de los ladrillo.
  7. Corrosión de elementos metálicos de fachadas, tales como barandillas o estructura de balcones.
  8. Humedades en la parte baja de los muros de sótano o de planta baja, causadas por capilaridad.
  9. Filtración de agua a través de carpinterías.
  10. Filtraciones de agua en sótanos a través de los muros, por falta o incorrecta impermeabilización de los mismos.
  11. Filtraciones de agua desde cubierta.
  12. Cubiertas mal ejecutadas, con encuentros incorrectos, mala formación de pendientes de forma que se producen encharcamientos, materiales no aptos para intemperie colocados sin protección, etc...
  13. Daños en bajantes de aguas fecales, sobre todo en los puntos de encuentro entre diversos tramos.
  14. Arquetas y pozos de saneamiento atascados.
  15. Corrosión en tuberías metálicas de fontanería.

Como siempre, animaros a que expongais cualquier duda relativa a este tema en la sección de comentarios. Intentaremos darle respuesta lo antes posible.

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Si las obras que debe acometer precisan de proyecto técnico, se deberá constituir una Dirección Facultativa, que se encargará de la vigilancia de las obras tanto en su aspecto técnico como económico.

Si no es el caso, la Comunidad de propietarios deberá ejercer esta labor por su cuenta, vigilando que se ejecuten todos los trabajos presupuestados y que éstos se realicen con la debida calidad técnica.

También se deberán vigilar las partidas imprevistas, controlando que su ejecución sea procedente, a fin de evitar que el presupuesto se desvíe en exceso mediante la ejecución de obras que no son estrictamente necesarias para superar con éxito la ITE.

Se recomienda a las Comunidades de Propietarios que designen una comisión de obras para el seguimiento de los trabajos que esté integrada por vecinos que sepan algo de construcción y que le puedan dedicar tiempo al asunto.

Como siempre, animaros a que expongais cualquier duda relativa a este tema en la sección de comentarios. Intentaremos darle respuesta lo antes posible.

 

Una de las decisiones más importantes durante todo el proceso de la ITE es la selección de la empresa que se encargará de ejecutar los trabajos. Esta decisión no puede ser tomada a la ligera, ya que de ella depende el buen resultado final de todo el trámite.

Los criterios que se deben tener en cuenta a la hora de cribar a las diferentes empresas que presentan precio para la ejecución de las obras son:

  • Solvencia técnica y económica: junto con la oferta económica, las empresas deberían aportar justificación de estar al corriente de pagos de tributos y cuotas de la seguridad social, así como aportar seguros de responsabilidad civil y certificados de calidad.
  • Referencias de obras anteriores: a fin de conocer si la empresa ya ha ejecutado trabajos similares a los que se pretende conocer.
  • Confianza: si alguno de los propietarios conoce directamente a la empresa, o alguno de sus trabajadores, será más fácil saber la profesionalidad de la misma.
  • Precios: es importante conocer que los precios ofertados estén dentro del mercado, ni por encima, ni por debajo.

El criterio económico suele ser el más empleado por las Comunidades de Propietarios, adjudicando la obra a la oferta más baja. Esta práctica entraña ciertos riesgos, ya que algunas empresas podrían presupuestar la obra con precios claramente por debajo del mercado, en pérdidas, para posteriormente transformarlo en ganancias durante la obra a base de modificaciones y partidas no previstas o no incluidas en su presupuesto.

Una buena práctica consiste en contar al menos con 6 presupuestos distintos, eliminar el más alto y el más bajo, hacer la media de los presupuestos que queden y adjudicar la obra al que más se aproxime a dicha media

ITE DESFAVORABLESi el resultado de la ITE ha sido DESFAVORABLE, el siguiente paso será realizar las obras necesarias para subsanar las deficiencias encontradas.

Para ello, lo primero que debe hacer es formalizar los permisos administrativos. Para ello se le abren 2 opciones:

  • Solicitar licencia de obras, en un plazo no mayor de 2 meses.
  • Esperar a que le llegue la Orden de Ejecución del Ayuntamiento. Este orden de ejecución es en sí misma una licencia de obras.

Cualquiera de las 2 opciones es válida, aunque habitualmente las tasas que se deben pagar por las órdenes de ejecución son superiores a las de la solicitud de licencia a iniciativa propia.

Por otro lado, se nos pueden dar dos casos en función de la naturaleza de la obra:

  • Si la obra afecta a elementos estructurales o el edificio se encuentra protegido, van a necesitar Proyecto Técnico y Dirección Facultativa, por lo que deberán recurrir a los servicios de un técnico compatente (Arquitectos o Arquitectos Técnicos). No es obligatorio que este servicio lo preste el mismo profesional que realizó la ITE. Ustedes son libres de contratar con quién deseén.
  • En el resto de los casos, la obra no requiere que intervenga obligatoriamente un técnico, aunque sí es conveniente, por la garantía de buena ejecución que su intervención dará a la obra.

En cualquiera de los dos casos, el siguiente paso será llamar a las empresas constructoras que ustedes deseén para que les oferten la obra.

La ventaja de contar con un Proyecto Técnico es que todas las empresas ofertarán exactamente las mismas actuaciones, por lo que las ofertas serán directamente comparables entre sí, es decir, no habrá espacio para la duda acerca de si una oferta es más barata porque esté presupuestan obras de inferior calidad.

Para los casos en que no es necesaria intervención de técnico, es aconsejable contratar al menos la realización de una memoria-guión con mediciones por partidas, de este forma tendremos un documento que servirá para que las empresas constructoras oferten en igualdad de condiciones.

Una vez finalizadas las obras es obligatorio informar al Ayuntamiento de que éstas se han efectuado. Para ello, se nos abren nuevamente 2 opciones:

  • Casos en los que es obligatoria la dirección facultativa: se debe presentar el CERTIFICADO FINAL DE OBRAS.
  • Resto de casos: se debe presentar el CERTIFICADO DE IDONEIDAD TÉCNICA.

Con este último trámite, conseguiremos cerrar el expediente de ITE desfavorable, hasta los próximos 10 años en que tocará pasar de nuevo la inspección.

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