Cuando un propietario particular, o una Comunidad de Propietarios, tiene que encargar a un técnico la redacción de un Proyecto, muchas veces no sabe exactamente lo que está encargando, cosa natural si no tiene conocimientos específicos en la materia. El presente artículo pretende mostrar una líneas generales acerca de lo qué es un Proyecto Técnico, con el objeto de ayudar a dichos promotres no profesionales de obras a tomar mejor su decisión.

¿QUÉ ES UN PROYECTO TÉCNICO?

Se trata de un complejo documento en el que se definen todas y cada una de las unidades de obra que se pretenden ejecutar, tanto gráficamente (en los planos) como por escrito.

Un Proyecto Técnico consta fundamentalmente de 5 partes diferenciadas:

  • Memoria, en la que describen y justifican por escrito las obras a realizar.
  • Pliego de Condiciones, en el que se describe como se deben ejecutar las distintas partidas y qué características deben tener los materiales a emplear.
  • Mediciones y Presupuesto, en el que se describe y mide partida por partida toda la obra a ejecutar. Es el documento al que hay que prestar más atención, ya que suele ser el más conflictivo durante el transcurso de la obra.
  • Planos, se describen gráficamente las obras a realizar, tanto en forma de planos generales como de detalle.
  • Estudio de Seguridad y Salud, en el que se identifican los riesgos que la obra puede generar para los trabajadores y las medidas de seguridad a adoptar.

Para que tenga validez, el proyecto debe ir firmado por el técnico que lo redacta y visado por el Colegio Profesional correspondiente.

¿PARA QUÉ SIRVE UN PROYECTO TÉCNICO?

  • En primer lugar, al promotor de la obra le sirve para definirla con exactitud, poder explicar la obra a un tercero, y tener una estimación del coste de la misma.
  • Al acotar el ámbito de la obra con exactitud, conseguimos que todas las empresas constructoras llamadas a licitar presenten sus presupuestos sobre una misma base. Así, conseguiremos que todos los presupuestos que recibamos resulten comparables directamente.
  • También conseguimos reducir el margen de incertidumbre que generan las obras, evitando así sorpresas durante el transcurso de las mismas.
  • Un Proyecto Técnico es el documento que sirve de base para la concesión de una licencia urbanística de obras, en los casos en que sea legalmente exigible: actuaciones en edificios protegidos, obras de carácter estructural, modificaciones de fachada, ampliaciones, demoliciones, etc...
  • Por último, pero no menos importante, el Proyecto Técnico es el documento que sirve de base para la realización de la Dirección Facultativa de la obra, que es recomendable que la realice el mismo técnico que redactó el proyecto, aunque no es obligatorio.

Como siempre, os invitamos a usar la sección de comentarios para exponer cualquier duda que tengáis con relación al tema aquí tratado. Intentaremos responderos lo antes posible.

El Ayuntamiento de Madrid ha elaborado la web MonumentaMadrid, la cual consiste en un completo inventario de todos los monumentos y edificios históricos existentes en Madrid.

Los monumentos son fácilmente localizables mediante un buscador por calles o a través del propio mapa, y se incluye una completa ficha descriptiva de cada con los datos de construcción, intervenciones posteriores, fotos, catalogación, bibliografía.

Una iniciativa interesante que os animamos a visitar.

Metodo ITE

En el siguiente artículo vamos a exponer la metodología que seguimos para la realización de inspecciones ITE. Lógicamente, muchas de las cosas que vamos a comentar son extrapolables a inspecciones realizadas en edificios para otros fines, como por ejmplo para la redacción de un informe pericial. ...continúa leyendo "Metodología para la realización de una Inspección ITE"

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El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado una nueva Ordenanza reguladora de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) que trae importantes novedades, entre las que figuran:

  • El incumplimiento del deber de conservar puede acarrear multas de hasta 3.000 €.
  • Se crea un nuevo registro de edificios para verificar el cumplimiento del deber de conservar.
  • Se incluyen las condiciones de decoro y de ornato de la fachada y las condiciones de accesibilidad del edificio entre los aspectos que debe analizar la ITE.
  • Se incluye un estudio del comportamiento térmico del edificio.
  • Ante una inspección desfavorable, los titulares tendrán un plazo de 2 meses para solicitar la correspondiente licencia de obras.

Los aspectos relacionados con el comportamiento térmico no influyen en el resultado de la inspección, quedando éste supeditado a los apartados de:

  • Cimentación y Estructura.
  • Fachadas exteriores, interiores y medianerías, incluyendo sus condiciones de decoro y ornato público.
  • Cubiertas y azoteas.
  • Fontanería y Saneamiento.
  • Accesibilidad.

Por tanto, las principales novedades que trae esta nueva ordenanza de ITE son el aumento de las multas a aquellos propietarios que no cumplan con este trámite y la obligatoriedad de comenzar las obras derivadas de las ITEs desfavorables en un plazo de 2 meses, en lugar de tener que esperar la Orden de Ejecución, lo que acababa provocando una importante dilatación de los plazos, ya que esta Orden muchas veces se demoraba más de 6 meses.

QUÉ HACER PARA PASAR LA ITE

Para pasar la ITE, los propietarios deben realizar dicho encargo a un técnico con competencias en el asusnto, fundamentalmente Arquitectos y Arquitectos Técnicos. El técnico visitará su domicilio y emitirá el correspondiente informe que podrá ser:

  • FAVORABLE, si el edificio no tiene desperfectos o daños que afecten a su seguridad constructiva o estanqueidad.
  • DESFAVORABLE, si el edificio sí presenta estos daños.

Este informe se recoge en unos impresos oficiales que se registran en el Ayuntamiento. El visado de los impresos por parte de los Colegios Profesionales es voluntario.

Una vez registrado el informe, queda cumplimentada la obligación de pasar la ITE, naciendo, para los casos de ITE DESFAVORABLE, la obligación de subsanar las lesiones encontradas solicitando licencia de obras en un plazo no mayor de 2 meses, tal y como ya hemos dicho.

UNA ALTERNATIVA: LA PRE-ITE

Una opción posible es realizar las obras de reparación de forma previa a pasar la ITE, de modo que esta se realice directamente de modo FAVORABLE.

Para ello, es recomendable que contraten la PRE-ITE a un técnico que sea independiente de cualquier empresa constructora, a fin de evitar que existan conflictos de intereses que impidan la realización de un informe imparcial.

Si la PRE-ITE fuera FAVORABLE, se puede pasar a hacer la ITE FAVORABLE directamente, ya que no habría lesiones que solucionar.

En cambio, si la PRE-ITE fuera DESFAVORABLE, deberán ustedes pedir presupuestos a varias empresas constructoras a fin de elegir a la que más les convezca. En este punto es muy importante la colaboración del técnico que realizó la PRE-ITE, a fin de concretar al máximo los trabajos a realizar, y de efectuar una supervisión técnica de la obra para poder pasar a posteriori la ITE de forma FAVORABLE sin mayores problemas.

Para poder realizar esta operación con tiempo suficiente, es importante contratar la PRE-ITE con antelación, para que de tiempo a hacer la obra y todos los trámites antes de agotar el plazo. Para ello, es recomendable contratar la PRE-ITE de forma previa al verano.

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