ite desfavorable fachadasEste apartado es el que suele ocasionar el mayor número de Inspecciones desfavorables, normalmente basadas en el riesgo de desprendimientos de cornisas, molduras, revestimientos, aleros, cantos de balcones o terrazas, y, en general, de cualquier elemento que pueda formar parte de la fachada.

En este aspecto, el técnico que realice la inspección debe ser especialmente cuidadoso, a fin de evitar el riesgo de que algún elemento de la fachada se desprenda provocando daños materiales o personales.

Por otro lado, es necesario prestar atención a una serie de puntos críticos que presentan las fachadas de cara a la acción de la humedad, a fin de evitar que ésta desencadene un proceso de erosión que acabe disminuyendo la seguridad constructiva de la fachada, o bien que el agua acabe filtrándose al interior del edificio disminuyendo sus condiciones de habitabilidad. Se trata de puntos singulares en los que las características generales de las fachadas se ven interrumpidas, siendo necesario aplicar tratamientos específicos para evitar la filtración del agua. Estos puntos singulares son:

  • Coronación de petos.
  • Jambas, dinteles y vierteaguas de ventanas.
  • Encuentros de cubiertas o terrazas con la fachada.
  • Encuentros de cubiertas o terrazas con petos de fábrica.
  • Cornisas, relieves, impostas, etc…de cualquier tipo.

En todos los casos, los síntomas de la humedad suelen ser, en primer lugar, las manchas perceptibles inicialmente desde el exterior y finalmente desde el interior. Estas manchas, ante la persistencia de la lesión, pueden llegar a rezumar, e, incluso, a gotear. Más adelante, si no se reparan, podrán aparecer lesiones secundarias, tales como eflorescencias, desprendimientos, erosiones físicas, y aparición de moho.

También es una lesión frecuente en fachadas, patios y muros interiores la acción de la humedad que asciende por capilaridad desde el terreno. Esta lesión es frecuente en edificios antiguos, sin impermeabilización que aísle el edificio del terreno, y se manifiesta por la aparición de una mancha de humedad en el arranque del muro, hasta una altura aproximada de un metro. Aparte de problemas de habitabilidad, puede disminuir la resistencia de los muros si es muy persistente en el tiempo.

Otra de las lesiones frecuentes en las fachadas es la corrosión de cualquier tipo de elemento metálico que pudiera haber en la misma (barandillas, estructura de balcones, etc…).

Por último, es necesario indicar que la suciedad en las fachadas no es por sí misma una lesión que motive una ITE desfavorable, ya que no afecta a las condiciones de seguridad constructiva o de habitabilidad del edificio.

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ite desfavorable estructura Se trata de todas aquellas lesiones que puedan afectar al sistema estructural (zapatas, muros, pilares, vigas, forjados) del edificio. Su carácter, de existir, sería bastante grave, ya que pueden comprometer la estabilidad parcial o global del edificio. Suelen darse principalmente en edificios de cierta antigüedad, y construidos con materiales y técnicas tradicionales, aunque también pueden aparecer en edificios más recientes.

Se puede dar el caso de que los elementos a inspeccionar se encuentren enterrados u ocultos bajo falsos techos o revestimientos de todo tipo. Por ello, muchas veces detectaremos estas lesiones no inspeccionando el elemento directamente sino viendo los síntomas que estas lesiones pueden producir: grietas, desplomes, flechas en forjados, giros, etc…

En general, cualquier deformación o rotura que podamos observar en los elementos estructurales del edificio debe ser motivo de ITE desfavorable, ya que es síntoma de una excesiva carga del elemento afectado.

En lo concerniente a la cimentación, una de las lesiones más frecuentes es que se produzca un asiento diferencial del edificio. Este fenómeno consiste en un descenso mayor de una parte del edificio con respecto a las demás, causado por una pérdida de resistencia del terreno o por un mayor deterioro de la cimentación en dicho punto. Se suele manifestar con la aparición de grietas diagonales en fachadas, muros de carga, o tabiques.

Los edificios que incluyen madera en su estructura, tanto en vigas y forjados como en entramados formando parte de los muros de carga, son especialmente delicados, ya que si han estado expuestos a la humedad, han podido desarrollar el ataque de agentes xilófagos (hongos, carcoma, termitas) que, literalmente, pueden llegar a destruir completamente las piezas afectadas. En estos casos, es crucial prestar especial importancia a las piezas situadas en cuartos húmedos (baños, cocinas), ya que han podido estar sometidas a diversas fugas de las redes de fontanería y saneamiento a lo largo de los años, que han podido minar considerablemente su resistencia. En estos casos, es muy recomendable practicar catas en los falsos techos para comprobar directamente el estado de las piezas de madera. Lamentablemente, no siempre se consigue autorización del propietario de la vivienda para poder realizar estas catas.

Lo anteriormente expuesto puede aplicarse igualmente a edificios construidos con estructura de acero, ya que el agua puede desencadenar un proceso de corrosión que vaya desgastando paulatinamente la capacidad resistente del elemento afectado.

Los muros de carga o contención pueden verse también afectados por procesos de erosión física o química, sobre todo si están en contacto directo con la humedad. En los casos en que están construidos con ladrillo, este proceso puede desencadenar la arenización del mortero de las juntas, dejándolo en un estado en que resulta fácilmente disgregable con el dedo, o de exfoliación de los ladrillos, de forma que se desprenda fácilmente la cara exterior de los mismos.

Las estructuras de hormigón armado presentan un proceso patológico propio, que es el de carbonatación del hormigón. Se trata de un proceso químico por el cual el hormigón pierde su capacidad de protección de la armadura de acero, facilitando su oxidación. Este proceso acaba provocando unas grietas típicas en el elemento afectado de carácter longitudinal, siguiendo la línea del lugar que ocupan las armaduras.

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La mayoría de los madrileños piensan que su casa es absolutamente segura. Pero la realidad es que casi la mitad de los edificios de más de 30 años de la capital deben ser reparados por la aparición de grietas, de goteras o, incluso, de problemas estructurales que pueden derivar en un derrumbe. Concretamente, el 44,6% de los inmuebles de Madrid no superan la Inspección Técnica de Edificios (ITE), según datos facilitados por el área municipal de Urbanismo.

Desde 2000, el Ayuntamiento obliga a pasar la ITE a los edificios de más de 30 años. En ese tiempo han pasado este examen 69.430 inmuebles, casi tres cuartas partes de las construcciones de la ciudad. Las mayores deficiencias se han encontrado en Centro, donde el 61% de las inspecciones acaban con resolución desfavorable. Tampoco salen bien parados los pisos de Arganzuela, Chamberí o Tetuán (ver tabla). La ley obliga a los edificios con dictámenes negativos a hacer reformas urgentes para evitar el colapso.

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ITE DESFAVORABLESi el resultado de la ITE ha sido DESFAVORABLE, el siguiente paso será realizar las obras necesarias para subsanar las deficiencias encontradas.

Para ello, lo primero que debe hacer es formalizar los permisos administrativos. Para ello se le abren 2 opciones:

  • Solicitar licencia de obras, en un plazo no mayor de 2 meses.
  • Esperar a que le llegue la Orden de Ejecución del Ayuntamiento. Este orden de ejecución es en sí misma una licencia de obras.

Cualquiera de las 2 opciones es válida, aunque habitualmente las tasas que se deben pagar por las órdenes de ejecución son superiores a las de la solicitud de licencia a iniciativa propia.

Por otro lado, se nos pueden dar dos casos en función de la naturaleza de la obra:

  • Si la obra afecta a elementos estructurales o el edificio se encuentra protegido, van a necesitar Proyecto Técnico y Dirección Facultativa, por lo que deberán recurrir a los servicios de un técnico compatente (Arquitectos o Arquitectos Técnicos). No es obligatorio que este servicio lo preste el mismo profesional que realizó la ITE. Ustedes son libres de contratar con quién deseén.
  • En el resto de los casos, la obra no requiere que intervenga obligatoriamente un técnico, aunque sí es conveniente, por la garantía de buena ejecución que su intervención dará a la obra.

En cualquiera de los dos casos, el siguiente paso será llamar a las empresas constructoras que ustedes deseén para que les oferten la obra.

La ventaja de contar con un Proyecto Técnico es que todas las empresas ofertarán exactamente las mismas actuaciones, por lo que las ofertas serán directamente comparables entre sí, es decir, no habrá espacio para la duda acerca de si una oferta es más barata porque esté presupuestan obras de inferior calidad.

Para los casos en que no es necesaria intervención de técnico, es aconsejable contratar al menos la realización de una memoria-guión con mediciones por partidas, de este forma tendremos un documento que servirá para que las empresas constructoras oferten en igualdad de condiciones.

Una vez finalizadas las obras es obligatorio informar al Ayuntamiento de que éstas se han efectuado. Para ello, se nos abren nuevamente 2 opciones:

  • Casos en los que es obligatoria la dirección facultativa: se debe presentar el CERTIFICADO FINAL DE OBRAS.
  • Resto de casos: se debe presentar el CERTIFICADO DE IDONEIDAD TÉCNICA.

Con este último trámite, conseguiremos cerrar el expediente de ITE desfavorable, hasta los próximos 10 años en que tocará pasar de nuevo la inspección.

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