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lesiones edificios

Nuestros clientes muchas veces desconocen qué procesos patológicos puede sufrir su edificio y que pueden motivar una ITE desfavorable.

A continuación vamos a mencionar aquellas lesiones que con más frecuencia nos encontramos en nuestras inspecciones, dejando de lado las lesiones estructurales o de cimentación que, por su complejidad, serán objeto de otro post.

  1. Grietas, roturas, desconchones, etc... en enfoscados de fachadas o patios, que puedan ocasionar la caída de fragmentos de dicho material.
  2. Desprendimientos de enfoscados de frentes de balcones y terrazas, o de la cara inferior. de las mismas.
  3. Elementos decorativos de fachada agrietados o con roturas puntuales.
  4. Rotura de baldosas de vierteaguas.
  5. Disgregación del mortero de las juntas de las fachadas de ladrillo visto.
  6. Erosión y descascarillamiento de los ladrillo.
  7. Corrosión de elementos metálicos de fachadas, tales como barandillas o estructura de balcones.
  8. Humedades en la parte baja de los muros de sótano o de planta baja, causadas por capilaridad.
  9. Filtración de agua a través de carpinterías.
  10. Filtraciones de agua en sótanos a través de los muros, por falta o incorrecta impermeabilización de los mismos.
  11. Filtraciones de agua desde cubierta.
  12. Cubiertas mal ejecutadas, con encuentros incorrectos, mala formación de pendientes de forma que se producen encharcamientos, materiales no aptos para intemperie colocados sin protección, etc...
  13. Daños en bajantes de aguas fecales, sobre todo en los puntos de encuentro entre diversos tramos.
  14. Arquetas y pozos de saneamiento atascados.
  15. Corrosión en tuberías metálicas de fontanería.

Como siempre, animaros a que expongais cualquier duda relativa a este tema en la sección de comentarios. Intentaremos darle respuesta lo antes posible.

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El agua.

Sin duda, lo peor que le puede pasar a la estructura de madera de un edificio es entrar en contacto con el agua, si no ha sido debidamente preparada para ello.

Un elevado contenido de humedad crea las condiciones necesarias para la aparición de hongos e insectos xilófagos que se alimentan de la madera, destruyéndola paulatinamente.

En la siguiente fotografía se muestran los daños que este ataque puede causar sobre las vigas de madera de un edificio.

Daños en forjado de maderaEn algunos casos, las viguetas prácticamente han desaparecido, anulándose su función resistente.

Además, en muchos casos, estos daños permanecen ocultos tras falsos techos o guarnecidos de yeso, de lo que se deduce de la importancia de realizar buenas inspecciones a fin de detectar lugares donde estos daños pueden residir.

En estos casos, las viguetas quedan inutilizables, siendo la única opción de reparación la retirada de las mismas y su sustitución por vigas de acero.

 

capilaridad

Una de las lesiones más frecuentes en edificios de cierta antigüedad son las humedades de capilaridad. Éstas consisten en la humedad del terreno que asciende a través de los poros de los materiales de construcción, hasta que entran en contacto con el ambiente exterior, evaporándose.

Su síntoma más característico es la humedad en la parte baja de los muros de plantas bajas y sótanos de los edificios.

Aparte de los problemas de salubridad y habitabilidad que esta lesión crea a las zonas afectadas, el tránsito de agua por el interior del muro va erosionando poco a poco tanto el mortero como el ladrillo, disgregándolo y disminuyendo su resistencia, lo que puede acabar provocando fallos estructurales del edificio.

Contrariamente a lo que se piensa, esta humedad no se soluciona colocando materiales impermeables sobre la pared, tales como enfoscados hidrófugos, pinturas impermeabnles, zócalos cerámicos o de plástico, etc...ya que de esta manera lo único que conseguimos es cortar el proceso de evaporación del agua, y que ésta llegue a aparecer en zonas todavía más altas del muro, afectando a mayor superficie del mismo.

Las técnicas más adecuadas para solucionar este problema son:

  • Aplicación de revestimientos macroporosos, a base de morteros especiales de mortero o de cal, que permiten la evaporación del agua sin disgregarse ni formar manchas. Es una opción barata, poco adecuada para espacios interiores a no ser que se produzca un aporte extra de ventilación, y no resuelve el problema del tránsito de agua por el interior del muro, por lo que la acción erosiva de la fábrica de ladrillo se sigue produciendo.
  • Drenaje: Se trata de alejar lo más posible el agua del muro afectado, mediante la construcción de una cuña drenante enterrada en la base del muro, ataguías, o pozos drenantes. No siempre es posible de ejecutar, y suele exigir una obra complicada.
  • Electroósmosis: El sistema tradicional consiste en la introducción de unas picas y unos conductores conectados a la red electrica que consiguen invertir el movimiento del agua, haciéndolo descendente en lugar de ascendente. En la actualidad ésto se puede conseguir por medio de ondas, por lo que no es necesario taladrar el muro. Es una solución completa y limpia, que no exige obra, pero sí un mantenimiento posterior.
  • Aireación por puntos: Consiste en la introducción de unos tubos perforados en la base del muro, que aumentan la superficie de ventilación del mismo favoreciendo así la salida del agua. Su principal incoventiente es el impacto visual que tiene sobre el muro.
  • Barreras impermables: Se trata de interponer una barrera que impida el ascenso del agua por nuestro elemento constructivo. Puede consistir en introducir una barrera física dentro del muro, o una barrera química a base de inyecciones de geles colmatadores de poros.

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Si las obras que debe acometer precisan de proyecto técnico, se deberá constituir una Dirección Facultativa, que se encargará de la vigilancia de las obras tanto en su aspecto técnico como económico.

Si no es el caso, la Comunidad de propietarios deberá ejercer esta labor por su cuenta, vigilando que se ejecuten todos los trabajos presupuestados y que éstos se realicen con la debida calidad técnica.

También se deberán vigilar las partidas imprevistas, controlando que su ejecución sea procedente, a fin de evitar que el presupuesto se desvíe en exceso mediante la ejecución de obras que no son estrictamente necesarias para superar con éxito la ITE.

Se recomienda a las Comunidades de Propietarios que designen una comisión de obras para el seguimiento de los trabajos que esté integrada por vecinos que sepan algo de construcción y que le puedan dedicar tiempo al asunto.

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