Lesiones frecuentes que motivan ITE DESFAVORABLE (4): FONTANERÍA Y SANEAMIENTO

Lesion Fontaneria

ite desfavorable fontaneriaUna de las patologías más frecuentes en este apartado es el de obstrucciones en la red de saneamiento enterrado en los edificios, ya sea en el interior de las conducciones o en los pozos y arquetas que forman la red. Para detectar estos problemas resulta necesario el levantado de las tapas de registro de los pozos, a fin de comprobar que no se observan atascos ni desmoronamientos en sus muros. Llegado el caso, puede ser recomendable contratar los servicios de una empresa de pocería que realice una inspección con videocámara.

Revisar el estado de la red enterrada de saneamiento es especialmente importante, ya que una fuga de agua prolongada en esta red podría provocar un lavado del terreno en que se apoya el edificio, reduciendo su capacidad portante y provocando asientos diferenciales de la cimentación.

También es muy importante revisar el estado en que se encuentran las bajantes y demás elementos de la red de saneamiento en edificios antiguos con estructura de madera, a fin de evitar que las fugas de agua puedan provocar la aparición de agentes xilófagos que ataquen los elementos estructurales del edificio.

En cuanto a la red de fontanería, deberemos revisar la acometida general del edificio, buscando posibles puntos de fuga causados por rotura o corrosión de las piezas que la forman.

En general, cualquier fuga de importancia que observemos en este red sin reparar debería ser motivo de ITE desfavorable, ya que, como hemos ido viendo a lo largo de este artículo, la acción del agua es la principal causante de muchos de los daños que puede sufrir un edificio.

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Lesiones frecuentes que motivan ITE DESFAVORABLE (3): CUBIERTAS

Reparacion de Cubiertas

ite desfavorable cubiertasEste apartado también suele provocar un buen número de inspecciones desfavorables, causadas generalmente por una falta de mantenimiento de las cubiertas.

En el caso de cubiertas inclinadas, es frecuente encontrarnos tejas rotas o desplazadas. En algunos casos, el desplazamiento de tejas puede llegara a afectar a un faldón entero. Este desplazamiento de tejas puede reducir el solape de las mismas, facilitando así las filtraciones de agua al interior del edificio.

También se deben inspeccionar los aleros de remate de la cubierta, sobre todo en aquellos casos en que sean de madera, ya que la humedad ha podido haberlos deteriorado.

También hay que vigilar el estado de los canalones, ya sean vistos u ocultos, a fin de comprobar que no se encuentren obstruidos y realicen adecuadamente sus funciones de evacuación de agua.

En cubiertas planas (o azoteas), debemos inspeccionar fundamentalmente el estado de los puntos singulares: encuentros con petos perimetrales o chimeneas, sumideros, juntas de dilatación, etc…

Si la lámina impermeable se encuentra a la vista, es necesario comprobar su integridad. Al respecto, debe decirse que las soluciones a base de telas asfálticas a la intemperie, aunque sean del tipo autoprotegido, no son las más recomendables, ya que los cambios de temperatura las someten a procesos de dilatación-contracción que las acaban cuarteando y desgarrando.

En las azoteas también es frecuente encontrar que las pendientes no se hayan correctamente ejecutadas, de forma que el agua se queda estancada, lo que puede provocar daños tanto al material de cobertura o a la tela impermeable.

Finalmente, tanto en cubiertas planas como inclinadas se deberá comprobar el estado de chimeneas, petos, antenas, etc…a fin de asegurar su estabilidad.

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Lesiones frecuentes que motivan ITE DESFAVORABLE (2): FACHADAS

Lesiones en fachadas

ite desfavorable fachadasEste apartado es el que suele ocasionar el mayor número de Inspecciones desfavorables, normalmente basadas en el riesgo de desprendimientos de cornisas, molduras, revestimientos, aleros, cantos de balcones o terrazas, y, en general, de cualquier elemento que pueda formar parte de la fachada.

En este aspecto, el técnico que realice la inspección debe ser especialmente cuidadoso, a fin de evitar el riesgo de que algún elemento de la fachada se desprenda provocando daños materiales o personales.

Por otro lado, es necesario prestar atención a una serie de puntos críticos que presentan las fachadas de cara a la acción de la humedad, a fin de evitar que ésta desencadene un proceso de erosión que acabe disminuyendo la seguridad constructiva de la fachada, o bien que el agua acabe filtrándose al interior del edificio disminuyendo sus condiciones de habitabilidad. Se trata de puntos singulares en los que las características generales de las fachadas se ven interrumpidas, siendo necesario aplicar tratamientos específicos para evitar la filtración del agua. Estos puntos singulares son:

  • Coronación de petos.
  • Jambas, dinteles y vierteaguas de ventanas.
  • Encuentros de cubiertas o terrazas con la fachada.
  • Encuentros de cubiertas o terrazas con petos de fábrica.
  • Cornisas, relieves, impostas, etc…de cualquier tipo.

En todos los casos, los síntomas de la humedad suelen ser, en primer lugar, las manchas perceptibles inicialmente desde el exterior y finalmente desde el interior. Estas manchas, ante la persistencia de la lesión, pueden llegar a rezumar, e, incluso, a gotear. Más adelante, si no se reparan, podrán aparecer lesiones secundarias, tales como eflorescencias, desprendimientos, erosiones físicas, y aparición de moho.

También es una lesión frecuente en fachadas, patios y muros interiores la acción de la humedad que asciende por capilaridad desde el terreno. Esta lesión es frecuente en edificios antiguos, sin impermeabilización que aísle el edificio del terreno, y se manifiesta por la aparición de una mancha de humedad en el arranque del muro, hasta una altura aproximada de un metro. Aparte de problemas de habitabilidad, puede disminuir la resistencia de los muros si es muy persistente en el tiempo.

Otra de las lesiones frecuentes en las fachadas es la corrosión de cualquier tipo de elemento metálico que pudiera haber en la misma (barandillas, estructura de balcones, etc…).

Por último, es necesario indicar que la suciedad en las fachadas no es por sí misma una lesión que motive una ITE desfavorable, ya que no afecta a las condiciones de seguridad constructiva o de habitabilidad del edificio.

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Lesiones frecuentes que motivan ITE DESFAVORABLE (1): ESTRUCTURA Y CIMENTACIÓN

Grietas estructurales

ite desfavorable estructura Se trata de todas aquellas lesiones que puedan afectar al sistema estructural (zapatas, muros, pilares, vigas, forjados) del edificio. Su carácter, de existir, sería bastante grave, ya que pueden comprometer la estabilidad parcial o global del edificio. Suelen darse principalmente en edificios de cierta antigüedad, y construidos con materiales y técnicas tradicionales, aunque también pueden aparecer en edificios más recientes.

Se puede dar el caso de que los elementos a inspeccionar se encuentren enterrados u ocultos bajo falsos techos o revestimientos de todo tipo. Por ello, muchas veces detectaremos estas lesiones no inspeccionando el elemento directamente sino viendo los síntomas que estas lesiones pueden producir: grietas, desplomes, flechas en forjados, giros, etc…

En general, cualquier deformación o rotura que podamos observar en los elementos estructurales del edificio debe ser motivo de ITE desfavorable, ya que es síntoma de una excesiva carga del elemento afectado.

En lo concerniente a la cimentación, una de las lesiones más frecuentes es que se produzca un asiento diferencial del edificio. Este fenómeno consiste en un descenso mayor de una parte del edificio con respecto a las demás, causado por una pérdida de resistencia del terreno o por un mayor deterioro de la cimentación en dicho punto. Se suele manifestar con la aparición de grietas diagonales en fachadas, muros de carga, o tabiques.

Los edificios que incluyen madera en su estructura, tanto en vigas y forjados como en entramados formando parte de los muros de carga, son especialmente delicados, ya que si han estado expuestos a la humedad, han podido desarrollar el ataque de agentes xilófagos (hongos, carcoma, termitas) que, literalmente, pueden llegar a destruir completamente las piezas afectadas. En estos casos, es crucial prestar especial importancia a las piezas situadas en cuartos húmedos (baños, cocinas), ya que han podido estar sometidas a diversas fugas de las redes de fontanería y saneamiento a lo largo de los años, que han podido minar considerablemente su resistencia. En estos casos, es muy recomendable practicar catas en los falsos techos para comprobar directamente el estado de las piezas de madera. Lamentablemente, no siempre se consigue autorización del propietario de la vivienda para poder realizar estas catas.

Lo anteriormente expuesto puede aplicarse igualmente a edificios construidos con estructura de acero, ya que el agua puede desencadenar un proceso de corrosión que vaya desgastando paulatinamente la capacidad resistente del elemento afectado.

Los muros de carga o contención pueden verse también afectados por procesos de erosión física o química, sobre todo si están en contacto directo con la humedad. En los casos en que están construidos con ladrillo, este proceso puede desencadenar la arenización del mortero de las juntas, dejándolo en un estado en que resulta fácilmente disgregable con el dedo, o de exfoliación de los ladrillos, de forma que se desprenda fácilmente la cara exterior de los mismos.

Las estructuras de hormigón armado presentan un proceso patológico propio, que es el de carbonatación del hormigón. Se trata de un proceso químico por el cual el hormigón pierde su capacidad de protección de la armadura de acero, facilitando su oxidación. Este proceso acaba provocando unas grietas típicas en el elemento afectado de carácter longitudinal, siguiendo la línea del lugar que ocupan las armaduras.

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