¿Quién hace la inspección?

La inspección la puede realizar cualquier profesional titulado legalmente competente para ello. En el caso de edificios de uso residencial, esta capacitación corresponde a Arquitectos y Arquitectos Técnicos. Estos técnicos pueden trabajar de modo independiente o encuadrados en empresas. Lo que sí debe tener usted claro es que estos técnicos nunca son funcionarios municipales, a excepción de que usted no realice la Inspección en los plazos fijados legalmente para ello, y el Ayuntamiento se vea obligado a realizarla Inspección de forma subsidiaria.

¿Cuáles son los criterios para determinar si un edificio está en condiciones de ITE favorable o desfavorable?

Estos criterios son siempre propios del técnico que realiza la Inspección, y pueden variar de un profesional a otro.

Como regla general, se debe considerar como síntomas patológicos causantes de ITE desfavorable aquellos que pongan en peligro la seguridad del propio inmueble y de sus habitantes (daños estructurales), la seguridad de los viandantes (desprendimientos de los elementos de fachada o de sus revestimientos), o la habitabilidad del edificio (filtraciones de agua por cubierta o fachadas al interior del edificio, humedades, rotura de tuberías o canalones, etc...).

¿Cuáles son los trámites ante el Ayuntamiento?

Una vez está realizada la Inspección, esta se debe  presentar en el Registro de la Junta Municipal correspondiente o en Gerencia de Urbanismo.

A través de las siguientes entradas, vamos a exponer una serie de preguntas que nuestros clientes nos realizan con frecuencia, dándoles a continuación su oportuna respuesta.

¿Qué es la Inspección Técnica de Edificios - ITE?

Es un instrumento puesto en marcha por los Ayuntamientos para evitar las consecuencias de insalubridad, inseguridad o abandono puede provocar en las edificaciones la falta de una conservación adecuada de las mismas. Este instrumento obliga a los propietarios de un inmueble a someter al mismo a inspecciones periódicas. De esta forma se pretende que los edificios mantengan sus adecuadas características de seguridad, salubridad y ornato público.

¿Qué ordenanza la regula?

La ITE está siempre regulada por las Ordenanzas Municipales.En el caso de la ciudad de Madrid, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) está regulada por la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, publicada en el BOCM nº 45, de 23 de febrero de 1999.

¿Es obligatorio hacer la inspección?

Sí, tal y como establece el Art. 26 de la citada Ordenanza, es a los propietarios de los edificios a los que corresponde la obligación de realizar la inspección.

¿Cuál es el alcance de la inspección?

La Inspección tiene como objeto revisar cuatro elementos fundamentales de su edificio:

  • La Estructura y la Cimentación.
  • Las Fachadas, ya sean exteriores o interiores, y las Medianerías.
  • La Cubierta del edificio.
  • Las redes de Fontanería y Saneamiento.

Estas son las ayudas que se destinan para la rehabilitación de los edificios que no se encuentran en alguno de los ámbitos de rehabilitación integrada declarados como tal por la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio (Zona de Rehabilitación Integrada, Área de Rehabilitación Integrada o Área de Rehabilitación de Centro Histórico).

Las ayudas para la rehabilitación de edificios, pueden ser tanto en forma de subvenciones (la cuantía oscila entre el 10 y el 20% del presupuesto protegido) o préstamos convenidos. En este último caso, se puede financiar hasta el 100% del presupuesto (a pagar en 15 años, con un período de carencia de hasta 3 años), y la  posibilidad de acceder a la subsidiación durante toda la vida del préstamo.

Los edificios deben contar con una superficie destinada a viviendas que supere el 50% de la superficie construida total, y una vez rehabilitadas deberán destinarse a residencia habitual o al alquiler durante un período mínimo de cinco años (con la misma limitación del cobro de la renta).

También se contemplan ayudas para edificios unifamiliares (que serán las que correspondan a la actuación predominante: alquiler, residencia habitual, etc.).

Para acceder a la ayuda, los requisitos generales que se han de cumplir para poder solicitar la ayuda son:

  • No estar incluido en un ámbito de rehabilitación integrada.

  • Vivienda o edificio con una antigüedad superior a 15 años (salvo para obras de supresión de barreras, adaptación a la normativa técnica aplicable o reducción del consumo energético).

  • Obtener licencia urbanística (para realizar las obras).

  • Garantizar la coherencia técnica y constructiva con su estado de conservación.

  • Que las obras no se inicien antes de la obtención de la Calificación Provisional (salvo excepciones).

  • Presupuesto mínimo: 6.000 euros.

Las obras (actuaciones), mejoras u otras intervenciones sobre viviendas que los Planes de Vivienda van a financiar y regular son:

  • Funcional: condiciones suficientes de acceso, estanqueidad frente a la lluvia y humedad, aislamiento térmico, redes generales de agua, gas, electricidad, telefonía, saneamiento, servicios generales y seguridad frente accidentes y siniestros.

  • Estructural: obras que proporcionen seguridad constructiva, de forma que se garantice la estabilidad, resistencia, firmeza y solidez (sobre muros, pilares, vigas o forjados).

  • Integral de edificio: obras que sean de adecuación estructural y/o funcional y mejora de habitabilidad de la vivienda.

  • Accesibilidad y supresión de barreras a personas con discapacidad o personas mayores de 65 años; instalación o mejora de: ascensores o adaptación de los mismos, rampas y otros dispositivos mecánicos de acceso, elementos de información que permitan la orientación en el uso de escaleras y ascensores.

  • Adaptación de las instalaciones a la normativa técnica aplicable.

  • Reducción del consumo energético en edificios: obras que contribuyan a la eficiencia energética, higiene, salud y protección del medio ambiente. Instalación de paneles solares; mejoras de la envolvente térmica del edificio; uso de energías renovables; mejora de instalaciones para suministros que ahorren agua.

Para obtener las ayudas a la rehabilitación hay que solicitar a la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio que la actuación a financiar sea calificada como tal. Además, la solicitud de la ayuda se presentará antes de iniciar las obras (salvo casos excepcionales).

El abono se realizará una vez finalizas las obras, aunque existe la posibilidad de que se conceda un anticipo del 50% con la calificación provisional.

En el caso de que las viviendas tuvieran que destinarse al arrendamiento y no lo estuvieran previamente, otorgada la Calificación Definitiva será necesario visar los contratos de arrendamiento (en un plazo máximo de 6 meses), para que se proceda al abono de la subvención.

El agua.

Sin duda, lo peor que le puede pasar a la estructura de madera de un edificio es entrar en contacto con el agua, si no ha sido debidamente preparada para ello.

Un elevado contenido de humedad crea las condiciones necesarias para la aparición de hongos e insectos xilófagos que se alimentan de la madera, destruyéndola paulatinamente.

En la siguiente fotografía se muestran los daños que este ataque puede causar sobre las vigas de madera de un edificio.

Daños en forjado de maderaEn algunos casos, las viguetas prácticamente han desaparecido, anulándose su función resistente.

Además, en muchos casos, estos daños permanecen ocultos tras falsos techos o guarnecidos de yeso, de lo que se deduce de la importancia de realizar buenas inspecciones a fin de detectar lugares donde estos daños pueden residir.

En estos casos, las viguetas quedan inutilizables, siendo la única opción de reparación la retirada de las mismas y su sustitución por vigas de acero.