Transformar un local comercial en vivienda

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Transformar tu local comercial en vivienda es posible

En este artículo vamos a tratar de un tema muy demandado por nuestros visitantes: cómo transformar un local comercial en vivienda, de forma legal, por supuesto. Para ello no solo vamos a hablar del procedimiento necesario que hay que seguir, sino que vamos a ver algunos de los requisitos necesarios que debe cumplir el local para que podamos obtener todas las licencias y permisos necesarios. Continuar leyendo “Transformar un local comercial en vivienda”

Proyecto de Rehabilitación de Edificios

Cuando un propietario particular, o una Comunidad de Propietarios, tiene que encargar a un técnico la redacción de un Proyecto, muchas veces no sabe exactamente lo que está encargando, cosa natural si no tiene conocimientos específicos en la materia. El presente artículo pretende mostrar una líneas generales acerca de lo qué es un Proyecto Técnico, con el objeto de ayudar a dichos promotres no profesionales de obras a tomar mejor su decisión.

¿QUÉ ES UN PROYECTO TÉCNICO?

Se trata de un complejo documento en el que se definen todas y cada una de las unidades de obra que se pretenden ejecutar, tanto gráficamente (en los planos) como por escrito.

Un Proyecto Técnico consta fundamentalmente de 5 partes diferenciadas:

  • Memoria, en la que describen y justifican por escrito las obras a realizar.
  • Pliego de Condiciones, en el que se describe como se deben ejecutar las distintas partidas y qué características deben tener los materiales a emplear.
  • Mediciones y Presupuesto, en el que se describe y mide partida por partida toda la obra a ejecutar. Es el documento al que hay que prestar más atención, ya que suele ser el más conflictivo durante el transcurso de la obra.
  • Planos, se describen gráficamente las obras a realizar, tanto en forma de planos generales como de detalle.
  • Estudio de Seguridad y Salud, en el que se identifican los riesgos que la obra puede generar para los trabajadores y las medidas de seguridad a adoptar.

Para que tenga validez, el proyecto debe ir firmado por el técnico que lo redacta y visado por el Colegio Profesional correspondiente.

¿PARA QUÉ SIRVE UN PROYECTO TÉCNICO?

  • En primer lugar, al promotor de la obra le sirve para definirla con exactitud, poder explicar la obra a un tercero, y tener una estimación del coste de la misma.
  • Al acotar el ámbito de la obra con exactitud, conseguimos que todas las empresas constructoras llamadas a licitar presenten sus presupuestos sobre una misma base. Así, conseguiremos que todos los presupuestos que recibamos resulten comparables directamente.
  • También conseguimos reducir el margen de incertidumbre que generan las obras, evitando así sorpresas durante el transcurso de las mismas.
  • Un Proyecto Técnico es el documento que sirve de base para la concesión de una licencia urbanística de obras, en los casos en que sea legalmente exigible: actuaciones en edificios protegidos, obras de carácter estructural, modificaciones de fachada, ampliaciones, demoliciones, etc…
  • Por último, pero no menos importante, el Proyecto Técnico es el documento que sirve de base para la realización de la Dirección Facultativa de la obra, que es recomendable que la realice el mismo técnico que redactó el proyecto, aunque no es obligatorio.

Como siempre, os invitamos a usar la sección de comentarios para exponer cualquier duda que tengáis con relación al tema aquí tratado. Intentaremos responderos lo antes posible.

Aplacados de fachadas problemáticos

Los aplacados de fachada en edificio de una cierta edad, ya sean piezas cerámicas o de piedra, suelan dar problemas de riesgo de desprendimiento de forma bastante generalizada. La causa más normal es que suelen estar recibidos únicamente con mortero de cemento, a veces reforzado con unas débiles varillas de acero que con el paso del tiempo suelen acabar corroídas.

Las dilataciones térmicas y la filtración de agua en el aplacado suelen acelerar el proceso, produciendo grietas, roturas, desprendimientos de dichas piezas.

En este caso traemos como ejemplo el aplcado de fachada de piedra de un edificio madrileño de tan solo 30 años de edad. En él vemos que los agrietamientos de las piezas de piedra son generalizados, con el consiguiente riesgo de caída sobre la vía pública de las piedras.

En la actualidad, los aplacados de fachada se reciben siempre, o al menos así debería hacerse, con fijaciones mecánicas, siempre en un mínimo de dos por pieza.

¿Qué hacer si su ITE es DESFAVORABLE?

ITE DESFAVORABLESi el resultado de la ITE ha sido DESFAVORABLE, el siguiente paso será realizar las obras necesarias para subsanar las deficiencias encontradas.

Para ello, lo primero que debe hacer es formalizar los permisos administrativos. Para ello se le abren 2 opciones:

  • Solicitar licencia de obras, en un plazo no mayor de 2 meses.
  • Esperar a que le llegue la Orden de Ejecución del Ayuntamiento. Este orden de ejecución es en sí misma una licencia de obras.

Cualquiera de las 2 opciones es válida, aunque habitualmente las tasas que se deben pagar por las órdenes de ejecución son superiores a las de la solicitud de licencia a iniciativa propia.

Por otro lado, se nos pueden dar dos casos en función de la naturaleza de la obra:

  • Si la obra afecta a elementos estructurales o el edificio se encuentra protegido, van a necesitar Proyecto Técnico y Dirección Facultativa, por lo que deberán recurrir a los servicios de un técnico compatente (Arquitectos o Arquitectos Técnicos). No es obligatorio que este servicio lo preste el mismo profesional que realizó la ITE. Ustedes son libres de contratar con quién deseén.
  • En el resto de los casos, la obra no requiere que intervenga obligatoriamente un técnico, aunque sí es conveniente, por la garantía de buena ejecución que su intervención dará a la obra.

En cualquiera de los dos casos, el siguiente paso será llamar a las empresas constructoras que ustedes deseén para que les oferten la obra.

La ventaja de contar con un Proyecto Técnico es que todas las empresas ofertarán exactamente las mismas actuaciones, por lo que las ofertas serán directamente comparables entre sí, es decir, no habrá espacio para la duda acerca de si una oferta es más barata porque esté presupuestan obras de inferior calidad.

Para los casos en que no es necesaria intervención de técnico, es aconsejable contratar al menos la realización de una memoria-guión con mediciones por partidas, de este forma tendremos un documento que servirá para que las empresas constructoras oferten en igualdad de condiciones.

Una vez finalizadas las obras es obligatorio informar al Ayuntamiento de que éstas se han efectuado. Para ello, se nos abren nuevamente 2 opciones:

  • Casos en los que es obligatoria la dirección facultativa: se debe presentar el CERTIFICADO FINAL DE OBRAS.
  • Resto de casos: se debe presentar el CERTIFICADO DE IDONEIDAD TÉCNICA.

Con este último trámite, conseguiremos cerrar el expediente de ITE desfavorable, hasta los próximos 10 años en que tocará pasar de nuevo la inspección.

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