orden ejecucion de obras

Una orden de ejecución de obras es el acto administrativo mediante el cual un organismo público, normalmente un ayuntamiento, ordena a los propietarios de terrenos, urbanizaciones, edificaciones y carteles a que cumplan sus obligaciones en materia de conservación y mantenimiento de los mismos en buenas condiciones, cuando se pone de manifiesto que éstas no están cumpliendo. ...continúa leyendo "Orden de ejecucion de obras"

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multas iteEs una de las dudas más frecuentes entre los propietarios que se ven obligados a pasar la ITE de su edificio: si no lo hago, ¿me multarán? La respuesta es SÍ. En qué grado, ya depende de cada ayuntamiento y del tiempo transcurrido desde la finalización del plazo legal para presentar la documentación y su efectivo registro.

Para conocer más en profundidad esta situación, hay que examinar cada una de las ordenanzas municipales para conocer los detalles del procedimiento sancionador. Al ser un asunto de competencia municipal, las cuantías de las sanciones pueden ser diferentes según el municipio en el que nos encontremos.

...continúa leyendo "Multas por no pasar la ITE"

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Es una de las preguntas clave que se hacen muchos propietarios cuando son informados de que deben pasar la ITE a su edificio. ¿Qué pasa si no hago nada?

El desconocimiento de lo que es la inspeccion tecnica de edificios, así como el miedo a tener que desembolsar una importante suma de dinero para pagar la inspección y las obras que de ella se pudieran derivar, es lo que lleva a muchas personas a plantearse esta alternativa.

Vamos a intentar sentar algunos conceptos clave para disipar algunas de las cuestiones no siempre del todo claras que rondan la cabeza de los propietarios cuando se ven en la tesitura de pasar la ITE:

  1. Cuando el Ayuntamiento le requiere que pase la ITE en un determinado plazo, lo que le está pidiendo es que presente la documentación relativa a la ITE en el Registro del Ayuntamiento. No le está diciendo que haga obras. Le está diciendo que contrate a un técnico competente (arquitecto o aparejador) para que inspeccione su edificio y que emita el dictámen FAVORABLE o DESFAVORABLE de su estado de conservación, y que dicho informe sea registrado en el Ayuntamiento.
  2. Por tanto, si usted tiene que pasar la ITE, con quien debe hablar en primer lugar es con un técnico competente, y no con una empresa constructora. Asegurese de que su interlocutor sea el técnico que va a realizar la inspección y firmar el informe correspondiente.
  3. Hay empresas que ofertan inspección y obra de forma conjunta. Esta forma de ofertar estos servicios, que es perfectamente posible y legal, puede conllevar un problema oculto, que es que en la inspección se inflen los problemas del edificio para poder realizar posteriormente una obra de mayor envergadura. Por ese motivo, aconsejamos siempre que el técnico inspector sea independiente y ajeno a la empresa que vaya a ejecutar las obras que se pudieran derivar de la ITE.
  4. Ahora bien, si usted sabe que su edificio tiene problemas (humedades, desprendimientos, grietas, etc...) que vayan a motivar una ITE desfavorable, puede proceder de 2 maneras:
  • Pasar una ITE desfavorable, hacer las obras, y posteriormente volver a pasar una ITE favorable. En este escenario usted tiene que pagar 2 inspecciones, pero puede beneficiarse de las subvenciones disponibles para ejecutar las obras (que solo se conceden cuando hay ITE desfavorable) y, en algunos ayuntamientos, existen importantes bonificaciones en las tasas urbanísticas que hay que pagar para conseguir la licencia de obras. De esta manera, usted puede alargar los plazos, ya que puede presentar la Inspección al final del año en que le toca hacerlo, para posteriormente hacer las obras al año siguiente.
  • Hacer una PRE-ITE, hacer las obras, para finalmente pasar la ITE favorable. En este caso usted se beneficiará de que la PRE-ITE  suele tener un coste inferior a la ITE definitiva, pero no se podrá beneficiar ni de subvenciones ni de bonificaciones en las tasas urbanísticas de la licencia de obras. Además, se obliga a tener las obras terminadas en el plazo establecido para presentar la Inspección.

Cuando cumple el plazo, y el propietario no ha hecho nada, lo normal es que el Ayuntamiento le mande un requerimiento para que cumpla con la obligación de pasar la ITE en el plazo de 1 ó 2 meses más.

Si este último requerimiento tampoco se cumple, es cuando el Ayuntamiento comienza a poner sanciones y a ordenar la ejecución subsidiaria de la Inspección, que siempre deberá pagar el propietario.  Obviamente este escenario no resulta deseable, ya que las sanciones pueden suponer una importante suma de dinero, desde 300 € hasta 6.000 € en algunos casos.

Como siempre, os invitamos a usar la sección de comentarios para exponer cualquier duda que tengáis con relación al tema aquí tratado. Intentaremos responderos lo antes posible.

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ITE ValladolidLa Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) constituye un instrumento de fomento de la conservación de los edificios. Es una inspección periódica de carácter obligatorio para todos los edificios cuya antigüedad supere los 40 años.

Con la ITE:

  • Se garantiza la estabilidad del edificio y por tanto su durabilidad y seguridad.
  • Se evitan reclamaciones de terceros ante hipotéticos daños derivados del mal estado de nuestro edificio.
  • Se mantienen o se alcanzan las condiciones de confort y se reducen los consumos energéticos.
  • Se realiza por un técnico competente y con una visión global por lo que, en caso de ser necesarias, las inversiones en reparación y mantenimiento serán más eficaces y rentables.
  • Se evita la depreciación de los edificios manteniendo o aumentando su valor de mercado y mejorando las expectativas de alquiler o venta, ya que una ITE favorable constituye una garantía para vendedores, compradores o arrendatarios del buen estado del inmueble.

Los propietarios de cualquier edificio están obligados a realizar la ITE. En caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, la obligatoriedad recae sobre los miembros de la Comunidad de Propietarios.

El incumplimiento de realizar y presentar la ITE en el Ayuntamiento supone una infracción urbanística que conllevará la imposición de sanciones y su ejecución por el Ayuntamiento, repercutiendo el coste en los propietarios obligados.

¿Cuándo se ha de pasar?

Depende del año de construcción o de la última rehabilitación integral del edificio, ya que la primera ITE es obligatoria para los edificios que cuentan con más de 40 años desde la fecha de ejecución de alguna de dichas actuaciones. Con posterioridad, los edificios se someterán a inspecciones dentro del año siguiente a aquél en el que se cumplan 10 años desde la última inspección.

¿Cómo cumplir la ITE?

Los propietarios deberán encargar a un profesional cualificado, en ejercicio, y colegiado en el correspondiente Colegio Profesional la inspección del edificio. Estos revisarán íntegramente el edificio: cimentaciones, estructura, fachadas, cubierta etc. verificando su estado de conservación para garantizar las condiciones de salubridad y las de seguridad, asegurando la estabilidad y consolidación estructural del propio edificio, evitando riesgos para las personas y los bienes.

  • Si éste se encontrara en buen estado, el técnico emitirá un certificado de inspección con su informe anexo, que acreditarán que la ITE es favorable.
  • Si se apreciaran daños o deficiencias que impliquen una ITE desfavorable, el propietario, previa solicitud de la correspondiente licencia, procederá a la ejecución de las obras necesarias para la reparación o subsanación de las mismas.

Una vez ejecutadas satisfactoriamente presentará un nuevo certificado con su informe anexo de ITE favorable.

¿Cómo se tramita?

La documentación que consigna la ITE se ajustará en contenido y formato a la Instrucción de la Concejalía Delegada de Urbanismo y Vivienda de fecha 15 de abril 2011 sobre la plicación de la Inspección Técnica de Edificios B.O.P. 21 de mayo de 2011).

Esta se presentará por el propietario o su representante legal en el Registro del Ayuntamiento junto con la solicitud de inscripción en la Base Municipal de Datos de Inspecciones Técnicas. Si el certificado de inspección, por remisión al informe anexo, fuera favorable se procederá a dicha inscripción.

Si el certificado por remisión a su informe anexo fuera desfavorable, y en tanto se ejecutan las obras necesarias para la subsanación de los daños o deficiencias apreciados, el edificio no podrá inscribirse en dicha Base aunque se entienda consignado el deber de presentar la ITE y se incoará el correspondiente expediente de orden de ejecución, pudiendo procederse a la inscripción registral de dicha circunstancia.

¿Cuánto cuesta?

La ITE no es ningún impuesto municipal ni supone coste alguno su tram itación.El propietario acordará con el técnico competente sus honorarios profesionales en función del edificio tanto por su superficie, sus características estructurales y constructivas como por la complejidad de la inspección.

Asimismo el importe de las obras que fueren necesarias para acreditar una ITE favorable dependerá del alcance de las mismas tanto en extensión como en profundidad y se acordará directamente por la propiedad con la empresa o profesionales que hayan de llevarlas a cabo.