arquitecto para comunidad de propietarios

Este servicio pretende facilitar a las comunidades de propietarios y a los administradores de fincas la correcta conservación del edificio. Al contrario de lo que pueda parecer, este servicio bien realizado no supone un sobrecoste, ya que los honorarios del arquitecto se ven sobradamente compensados con el ahorro que este produce con su actuación, ya que: ...continúa leyendo "Arquitecto para comunidad de propietarios"

transformar un local comercial en vivienda
Transformar tu local comercial en vivienda es posible

En este artículo vamos a tratar de un tema muy demandado por nuestros visitantes: cómo transformar un local comercial en vivienda, de forma legal, por supuesto. Para ello no solo vamos a hablar del procedimiento necesario que hay que seguir, sino que vamos a ver algunos de los requisitos necesarios que debe cumplir el local para que podamos obtener todas las licencias y permisos necesarios. ...continúa leyendo "Transformar un local comercial en vivienda"

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abrir un hueco en un muro cargaAbrir un hueco en un muro de carga, o agrandar uno existente, es una operación habitual durante la rehabilitación de un edificio, pero no por ello exenta de riesgos. Hay que tener experiencia en este tipo de operaciones y tener muy claro como vamos a proceder para evitar que la intervención produzca daños en el edificio.

Se trata de una operación considerada de "obra mayor", por lo que requiere de un técnico competente (arquitecto o aparejador) que supervise la intervención. Va a ser necesario el permiso de la comunidad de propietarios, ya que intervenimos en un elemento estructural, y, por supuesto, la correspondiente licencia de obras en regla.

Vamos a exponer una manera de proceder de carácter general, que admite múltiples variaciones en función del tamaño de hueco que queramos abrir, el nº de plantas que tengamos encima, el espesor del muro, la posibilidad de realizar apeos o no y muchos otros condicionantes que justifican plenamente la intervención de un técnico que dirija y se responsabilice de la operación.

Repetimos: no intente esta operación sin la supervisión en obra de un técnico cualificado.

Los pasos a seguir serían los siguientes:

  1. Eliminar el revestimiento del muro, el falso techo en la franja de encuentro entre muro y forjado, y levantar el pavimento y los rellenos hasta llegar al forjado inferior: El objetivo es dejar a la vista la fábrica soporte que vamos a demoler, el forjado superior, de forma que veamos donde acometen las viguetas, y el forjado inferior.
  2. Realizar dos rozas verticales en el muro, en los límites del hueco que queramos abrir, donde alojaremos los pilares metálicos que van a soportar las cargas de la viga cargadero que vamos a insertar.
  3. Colocar las placas de anclaje de acero arriba y abajo de estas rozas verticales. Deben estar ancladas siempre sobre hormigón, nunca sobre bovedilla cerámica. En caso necesario, puede que haya que macizar algunas zonas del forjado o recrecer la capa de compresión del forjado inferior.
  4. Colocar los pilares de acero en las rozas verticales, soldándolos a las placas inferior y superior. Como probablemente el pilar tendrá menor dimensión que el ancho del muro, deberemos colocar unos angulares en la cabeza del pilar que nos permitan recoger las vigas cargadero. El pilar tendrá el tamaño que el cálculo determine.
  5. Colocar la primera viga cargadero, tipo UPN, apoyada sobre los angulares de la cabeza de los pilares. Soldarlas a los mismos. La cara superior de la viga debe estar contra las viguetas. Si quedara cualquier holgura, habría que retacarla con mortero sin retracción.
  6. Ejecutar taladros en el muro que nos permitan pasar unas pletinas de acero de lado a lado del muro para conectar las dos vigas UPN, tanto por la parte inferior como por la superior. En este último caso, deberemos romper bovedillas y, en su caso, romper el encadenado de hormigón que conecta los dos forjados.
  7. Colocar la segunda viga UPN de forma idéntica a la primera, soldándola a las pletinas de conexión que hemos dejado preparadas. Retacar la cara superior contra el forjado en caso necesario.
  8. En este momento, solo queda demoler el muro y dejar el hueco deseado abierto, y realizar los remates de acabado.

Como veis, esta manera de proceder no necesita apeos, ya que en ningún momento se debilita el muro con rozas horizontales. De todos modos, si el estado de conservación del edificio lo requiere, puede ser necesario realizar algún apeo de seguridad.

Este tipo de intervenciones pueden ocasionar la aparición de fisuras en el piso superior por una excesiva flecha de la nueva viga colocada, y en el inferior por la transmisión puntual de cargas bajo los pilares. Estas fisuras, si hemos hecho todo correctamente, no deberían ir a más, y con repasar los revestimientos y pintura debería ser suficiente para solucionarlas.

Todos los elementos estructurales que intervienen deben ser calculados por un técnico, dada la importancia de la obra, sería temerario dimensionarlos "a ojo", o trasladar las dimensiones de una obra a otra.

Como siempre, os invitamos a usar la sección de comentarios para exponer cualquier duda que tengáis con relación al tema aquí tratado. Intentaremos responderos lo antes posible.

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declarar un edificio en ruinaEn muchas ocasiones, los propietarios de un edificio no son conscientes de la importancia que tiene el correcto mantenimiento del mismo, y desatienden el deber de conservación del mismo que les corresponde.

Puede incluso llegar el caso que el edificio amenace derrumbarse. En estos casos, su propietario tiene la obligación de evitarlo haciendo las reparaciones necesarias o demoliéndolo. Si tuvo conocimiento del peligro y no cumplió su deber, será responsable de los daños y perjuicios que se originen.

En casos necesarios, la administración puede llegar a actuar, declarando de oficio el edificio en ruina legal. En este artículo vamos a explicar cómo se realiza este trámite y qué efectos tiene. ...continúa leyendo "Declaración legal de un edificio en ruina"