transformar un local comercial en vivienda
Transformar tu local comercial en vivienda es posible

En este artículo vamos a tratar de un tema muy demandado por nuestros visitantes: cómo transformar un local comercial en vivienda, de forma legal, por supuesto. Para ello no solo vamos a hablar del procedimiento necesario que hay que seguir, sino que vamos a ver algunos de los requisitos necesarios que debe cumplir el local para que podamos obtener todas las licencias y permisos necesarios. ...continúa leyendo "Transformar un local comercial en vivienda"

4

foto

Es una de las preguntas clave que se hacen muchos propietarios cuando son informados de que deben pasar la ITE a su edificio. ¿Qué pasa si no hago nada?

El desconocimiento de lo que es la inspeccion tecnica de edificios, así como el miedo a tener que desembolsar una importante suma de dinero para pagar la inspección y las obras que de ella se pudieran derivar, es lo que lleva a muchas personas a plantearse esta alternativa.

Vamos a intentar sentar algunos conceptos clave para disipar algunas de las cuestiones no siempre del todo claras que rondan la cabeza de los propietarios cuando se ven en la tesitura de pasar la ITE:

  1. Cuando el Ayuntamiento le requiere que pase la ITE en un determinado plazo, lo que le está pidiendo es que presente la documentación relativa a la ITE en el Registro del Ayuntamiento. No le está diciendo que haga obras. Le está diciendo que contrate a un técnico competente (arquitecto o aparejador) para que inspeccione su edificio y que emita el dictámen FAVORABLE o DESFAVORABLE de su estado de conservación, y que dicho informe sea registrado en el Ayuntamiento.
  2. Por tanto, si usted tiene que pasar la ITE, con quien debe hablar en primer lugar es con un técnico competente, y no con una empresa constructora. Asegurese de que su interlocutor sea el técnico que va a realizar la inspección y firmar el informe correspondiente.
  3. Hay empresas que ofertan inspección y obra de forma conjunta. Esta forma de ofertar estos servicios, que es perfectamente posible y legal, puede conllevar un problema oculto, que es que en la inspección se inflen los problemas del edificio para poder realizar posteriormente una obra de mayor envergadura. Por ese motivo, aconsejamos siempre que el técnico inspector sea independiente y ajeno a la empresa que vaya a ejecutar las obras que se pudieran derivar de la ITE.
  4. Ahora bien, si usted sabe que su edificio tiene problemas (humedades, desprendimientos, grietas, etc...) que vayan a motivar una ITE desfavorable, puede proceder de 2 maneras:
  • Pasar una ITE desfavorable, hacer las obras, y posteriormente volver a pasar una ITE favorable. En este escenario usted tiene que pagar 2 inspecciones, pero puede beneficiarse de las subvenciones disponibles para ejecutar las obras (que solo se conceden cuando hay ITE desfavorable) y, en algunos ayuntamientos, existen importantes bonificaciones en las tasas urbanísticas que hay que pagar para conseguir la licencia de obras. De esta manera, usted puede alargar los plazos, ya que puede presentar la Inspección al final del año en que le toca hacerlo, para posteriormente hacer las obras al año siguiente.
  • Hacer una PRE-ITE, hacer las obras, para finalmente pasar la ITE favorable. En este caso usted se beneficiará de que la PRE-ITE  suele tener un coste inferior a la ITE definitiva, pero no se podrá beneficiar ni de subvenciones ni de bonificaciones en las tasas urbanísticas de la licencia de obras. Además, se obliga a tener las obras terminadas en el plazo establecido para presentar la Inspección.

Cuando cumple el plazo, y el propietario no ha hecho nada, lo normal es que el Ayuntamiento le mande un requerimiento para que cumpla con la obligación de pasar la ITE en el plazo de 1 ó 2 meses más.

Si este último requerimiento tampoco se cumple, es cuando el Ayuntamiento comienza a poner sanciones y a ordenar la ejecución subsidiaria de la Inspección, que siempre deberá pagar el propietario.  Obviamente este escenario no resulta deseable, ya que las sanciones pueden suponer una importante suma de dinero, desde 300 € hasta 6.000 € en algunos casos.

Como siempre, os invitamos a usar la sección de comentarios para exponer cualquier duda que tengáis con relación al tema aquí tratado. Intentaremos responderos lo antes posible.

Google+

ITE DESFAVORABLESi el resultado de la ITE ha sido DESFAVORABLE, el siguiente paso será realizar las obras necesarias para subsanar las deficiencias encontradas.

Para ello, lo primero que debe hacer es formalizar los permisos administrativos. Para ello se le abren 2 opciones:

  • Solicitar licencia de obras, en un plazo no mayor de 2 meses.
  • Esperar a que le llegue la Orden de Ejecución del Ayuntamiento. Este orden de ejecución es en sí misma una licencia de obras.

Cualquiera de las 2 opciones es válida, aunque habitualmente las tasas que se deben pagar por las órdenes de ejecución son superiores a las de la solicitud de licencia a iniciativa propia.

Por otro lado, se nos pueden dar dos casos en función de la naturaleza de la obra:

  • Si la obra afecta a elementos estructurales o el edificio se encuentra protegido, van a necesitar Proyecto Técnico y Dirección Facultativa, por lo que deberán recurrir a los servicios de un técnico compatente (Arquitectos o Arquitectos Técnicos). No es obligatorio que este servicio lo preste el mismo profesional que realizó la ITE. Ustedes son libres de contratar con quién deseén.
  • En el resto de los casos, la obra no requiere que intervenga obligatoriamente un técnico, aunque sí es conveniente, por la garantía de buena ejecución que su intervención dará a la obra.

En cualquiera de los dos casos, el siguiente paso será llamar a las empresas constructoras que ustedes deseén para que les oferten la obra.

La ventaja de contar con un Proyecto Técnico es que todas las empresas ofertarán exactamente las mismas actuaciones, por lo que las ofertas serán directamente comparables entre sí, es decir, no habrá espacio para la duda acerca de si una oferta es más barata porque esté presupuestan obras de inferior calidad.

Para los casos en que no es necesaria intervención de técnico, es aconsejable contratar al menos la realización de una memoria-guión con mediciones por partidas, de este forma tendremos un documento que servirá para que las empresas constructoras oferten en igualdad de condiciones.

Una vez finalizadas las obras es obligatorio informar al Ayuntamiento de que éstas se han efectuado. Para ello, se nos abren nuevamente 2 opciones:

  • Casos en los que es obligatoria la dirección facultativa: se debe presentar el CERTIFICADO FINAL DE OBRAS.
  • Resto de casos: se debe presentar el CERTIFICADO DE IDONEIDAD TÉCNICA.

Con este último trámite, conseguiremos cerrar el expediente de ITE desfavorable, hasta los próximos 10 años en que tocará pasar de nuevo la inspección.

Google+

ite inspeccion tecnica

El proceso para pasar la ITE suele comenzar con la recepción de una notificación de su Ayuntamiento en la que se le indique la obligatoriedad de pasar la ITE de su edificio en el año en curso. Si usted no ha recibido ninguna notificación, y cree que su edificio debería pasar la ITE, debe acercarse a preguntar al Ayuntamiento, sección de Urbanismo, si está obligado o no a pasar la ITE. ...continúa leyendo "¿Cuál es el proceso para pasar la ITE?"