La denominada “Servidumbre de medianería” es una de las cuestiones más conflictivas en el mundo de la edificación, especialmente en el ámbito rural.

Aunque legalmente está encuadrada en el Código Civil dentro de las servidumbres, se trata de una servidumbre un tanto especial, ya que no consiste tanto en un gravamen impuesto por parte de una finca sobre otra perteneciente a distinto dueño, sino de una “copropiedad”. En este caso, la propiedad compartida serían los muros que delimitan fincas, ya se encuentren ubicadas en poblado o en el campo, y no sería un gravamen, ya que todos los propietarios del muro medianero tendrían iguales derechos y deberes sobre el mismo.

Los objetos que son susceptibles de esta servidumbre de medianería son por tanto los muros, paredes, vallas, setos, cercas que dividen fincas contiguas, y las causas que suelen provocar los litigios suelen estar relacionadas con daños producidos por reformas de edificios, o por su derribo y posterior reconstrucción. También suelen aparecer problemas cuando alguno de los propietarios del muro medianero realiza alteraciones sobre el mismo excediendo.

¿EN QUÉ CASOS ESTÁ AFECTADO UN MURO POR SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA?

Según el art. 572 del Código Civil, se presume que hay servidumbre de medianería en los siguientes casos, siempre que no haya signo exterior o prueba en contrario.

  1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Y se entiende que hay que hay signos exteriores contrarios a la servidumbre de medianería cuando aparecen algunas de las siguientes circunstancias

  1. Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
  2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en el inferior relex o retallos.
  3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
  4. Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
  5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
  6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
  7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.
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En esta imagen se observa un signo claro a favor de la medianería, ya que se observa que la estructura de ambas fincas (viguetas de hormigón en el caso del edificio que sigue en pie, y vigas de madera en el caso del edificio recién derribado) se apoyan en el mismo muro

Si se da alguna de estos signos, en principio debe entenderse que no existe tal servidumbre de medianería, perteneciendo la pared, vallado o seto exclusivamente al dueño de la finca que tenga a su favor la presunción fundada en alguno de estos signos.

Como se puede comprobar, en estos asuntos de medianerías el Código Civil habla constantemente de “presunción”, y es que todos los casos que se presenten deben analizarse detenida y pormenorizadamente, tanto en sus vertientes legales como constructivas.

Las primeras, porque debe siempre verificarse si existe algún título constitutivo o negatorio de la servidumbre de medianería, el cual habrá de contraponerse siempre a la realidad constructiva, la cual, aveces puede llegar a ser contradictoria.

Por ejemplo, podríamos encontrarnos una muro divisor de viviendas que reciba el apoyo de vigas de los dos edificios contiguos pero que también presente algún hueco puntual abierto en el muro. En este caso, habría que deslindar si el muro es medianero en toda su longitud y altura o no, cuando se construyó, si se hicieron reformas en el mismo, cuándo se abrió el citado hueco, con qué autorización, etc.

En estos casos, se hace necesario dilucidar también cual de los dos signos aparecidos tendría más fuerza. Siguiendo el ejemplo anterior, si hubiera signos de que toda la estructura de ambos edificios estuviera apoyada en el mismo muro, y que el hueco abierto es único y de pequeño tamaño, tendríamos claramente un signo fuerte a favor de que el muro tuviera servidumbre de medianería. Si por el contrario, en el muro apoyara la estructura de una de las construcciones, y de la segunda solo lo hiciera algún elemento puntual, presumiríamos que el muro pertenece a una sola de las propiedades, argumento que se vería reforzado por la presencia del hueco abierto en el muro.

 

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En este caso no existe medianería, ya que hay una pared de ladrillo perteneciente a una vivienda y un muro entramado de adobe y madera perteneciente a la finca colindante

INFORME PERICIAL DE SERVIDUMBRE DE MEDIANERIA

Como se puede comprobar, todas las cuestiones relacionadas con las servidumbres de medianerías son complejas, y deben ser analizadas tanto por profesionales del derecho como de la arquitectura para poder comprender todas sus vertientes y dilucidar el

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